Как оформить задаток правильно. Соглашение о задатке

Последнее обновление: 27.09.2020

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задаткеКогда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке».

Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца.

Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере.

Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задаткеУсловия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);
  • Помимо этого, нужно учесть, что сам факт передачи денег по соглашению о задатке тоже должен быть зафиксирован – либо в самом соглашении, либо в отдельной расписке.
  •  О том, как на практике решается вопрос с распиской при передаче аванса (или задатка) можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу.

Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы.

Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задаткеОбщепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задаткеСрок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом.

То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее.

Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Образец договора (соглашения) о задатке при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток.

На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают.

Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.

А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.

А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы.

Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса.

Читайте также:  Материнский капитал – только самая важная информация

Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко.

Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса.

Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги.

В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре.

Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.

Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

А может ли Покупатель вернуть аванс или задаток, который он внес за квартиру, если он передумал ее покупать? Что ему нужно для этого предусмотреть? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Как оформить задаток при покупке-продаже квартиры

Найти подходящую квартиру среди множества вариантов – половина дела. Главное правильно оформить необходимые документы, до и во время сделки. Верно составленный договор задатка может обезопасить обе стороны. О том, как его составить – в нашей статье.

Подписание этого документа говорит о намерении сторон совершить сделку. Покупатель обязуется купить данный объект, а продавец – продать его этому лицу. Материальная ответственность, предусмотренная нормами гражданского законодательства, ложится на обе стороны будущей сделки. Порядок оформления соглашения о задатке описан в ст. 351 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее ГК).

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задатке

Помимо задатка встречается такое понятие, как «аванс». Аванс – это сумма денежных средств, которую покупатель передает продавцу непосредственно перед сделкой для расходов, связанных с совершением этой сделки. Например, чтобы оплатить задолженность по коммунальным услугам.

Как оформляется договор задатка?

Обязательное условие – оформление в письменном виде. Иначе переданная сумма денежных средств будет считаться «авансом». Разница между этими понятиями будет видна, если сделка не состоится. И сторонам необходимо урегулировать вопросы, связанные с условиями не совершения сделки купли-продажи.

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задатке

Что, вносят в договор задатка:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя;
  2. Характеристики объекта недвижимости;
  3. Стоимость;
  4. Условия и сроки заключения договора купли-продажи;
  5. Размер задатка.

Какую сумму передать в качестве задатка? Такой вопрос часто возникает при согласовании условий. Стороны самостоятельно определяют размер задатка. Отметим, что все расчеты должны производиться в национальной валюте нашей страны. Как правило, сумма задатка составляет 2 и более тысячи белорусских рублей. Рекомендуем прописать эквивалент выбранной суммы в любой иностранной валюте.

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задатке

Соглашение само по себе имеет юридическую силу, поэтому присутствие нотариуса не обязательно. Однако вы можете обратиться к нотариусу для составления и удостоверения предварительного договора и задатка.

Последствия при невыполнении обязательств сторонами

Этот пункт регулирует статья 352 ГК. Если виновником несостоявшейся сделки является покупатель, то задаток остается у продавца.

Продавец выплачивает задаток в двойном размере, если недобросовестно выполнил свои обязательства и сделка сорвалась.

Кроме того, сторона, нарушившая условия договора, возмещает убытки за несоблюдение условий подписанного соглашения, если в договоре не предусмотрено иное.

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задатке

Задаток возвращается в случаях:

  1. Когда расторжение сделки происходит по взаимному согласию сторон.
  2. Когда невозможно заключить сделку по независящим от сторон причинам.

Договор задатка является первой ступенью к приобретению недвижимости. 

Статья по теме

10 ошибок продавцов при продаже недвижимости

Поделитесь статьей в соцсетях! Возможно, она будет полезна знакомым.

Задайте свой вопрос в нашем разделе «Вопросы и ответы» и мы постараемся ответить

Как правильно оформить задаток при покупке недвижимости, автомобиля или иных ценностей

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задатке

Это сладкое слово – задаток: как много продавцов обожает брать его у покупателей! Это значит, что клиент уже никуда не денется. А захочет сбежать – ради бога, задаток ведь остаётся. Но ладно продавцы – такое у них дело, брать деньги. А что насчёт покупателей? Почему так охотно предлагают сумму в качестве гарантии намерений? Объяснения этому нет. Вокруг задатков – очень много споров, порой доходит даже до рукоприкладства. Но ведь законодатель давным-давно урегулировал эту сферу и ввёл свои правила. Почему про них забывают? Или просто не знают? Объясним теорию и практику прямо сейчас.

Задаток – это сумма денег, которую одна сторона (покупатель) передаёт второй (продавцу) в счёт обязательств по отчуждению объекта.

Его не следует путать с залогом (сумма, возвращаемая под условием) и авансом (средства исполнителю в счёт будущей оплаты или на покупку материалов). Понятие задатка и его правила урегулированы ст.ст.

380-381 ГК РФ. Инструмент может использоваться физическими лицами и компаниями.

Правила задатка:

  1. Сделка заключается только в письменной форме.
  2. Если письменная форма не соблюдена, задаток считается авансом. Если соблюдена, деньги идут в счёт исполнения обязанности.
  3. Если обязательство не выполнил покупатель, сумма остаётся продавцу.
  4. Если сделка не исполнена продавцом, он должен вернуть второй стороне задаток в двойном размере.
  5. Получение (возврат) задатка не лишает пострадавшую сторону требовать возмещения других убытков.

Пример. Продавец Иван Б. принял у Михаила Ф. 10 тысяч рублей как аванс при отчуждении автомобиля – Kia Rio, о чём была составлена расписка. На следующий день покупатель передал оставшуюся сумму – 290 тыс.руб., после чего был заключён договор купли-продажи. Если бы Михаил Ф. передумал, Иван Б. мог бы оставить всю сумму себе. Крайне важно видеть, кому и за что передаются деньги.

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задатке

Источник: tverlife.ru

А что на практике?

Стороны могут договориться о задатке при заключении любой сделки: при продаже техники, отчуждении недвижимости, реализации автомобиля. Главное – соблюсти письменную форму (достаточно простой расписки от двух сторон). В ней нужно отразить время и место совершения сделки, сроки её исполнения, всю сумму соглашения.

Возникает вопрос: а если деньги переводятся с карты на карту в обеспечение сделки, например, на Авито? С точки зрения законодательства, если письменная форма не соблюдена, то переведённые деньги задатком не считаются. Их возврата можно требовать без дополнительных условий.

Пример. Ивану Б. понравилась Kia Rio, которую Михаил Ф. выставил на продажу на сайте Avito. Он попросил «придержать» машину и перевёл на карту продавца 10 тыс.руб. в счёт будущей покупки.

Осмотрев машину, Иван увидел множество недостатков, которые не были отражены в объявлении, и отказался от сделки.

Михаил не захотел возвращать сумму, считая её задатком, но по решению суда с него были взысканы все 10 тысяч рублей.

Сторонам необходимо сразу оговорить, в счёт чего принимаются деньги. Ведь есть ещё обеспечительный платёж, аванс, залог, и каждый вариант урегулирован той или иной нормой. Чтобы средства считались именно задатком, требуется прописать это. Можно даже в свободной форме.

  • Простой образец!
  • Соглашение о задатке
  • Я, ФИО1 (покупатель), передаю ФИО2 (продавцу), денежную сумму (сумма прописью), как задаток за приобретение объекта (название и характеристики объекта).
  • Я, ФИО2, деньги в сумме (сумма прописью) получил.
Читайте также:  Претензия о взыскании задолженности

Последствия ст.ст.380-381 ГК РФ сторонам разъяснены и понятны.

Паспортные данные, дата, подписи

Как оформить задаток правильно. Соглашение о задатке

Источник: kaktus.media

Примеры из судебной практики

Решением районного суда г.Волгограда от 24.07.2020 удовлетворены требования М. о взыскании с Л. суммы задатка. Истец передал ответчику по предварительному договору купли-продажи 50 тысяч рублей.

Сделка не состоялась по причине того, что ПАО «Сбербанк» отказал истцу в выдаче кредита. При этом в договоре было прописано, что если соглашение не исполняется из-за действий третьих лиц, задаток подлежит возврату.

Хотя ответчик требования не признал, суд занял сторону истца. В решении указано, что несмотря на предварительное одобрение кредита, ПАО «Сбербанк» отказался финансировать сделку. На этом основании суд решил, что задаток нужно вернуть, а заодно – проценты за пользование чужими средствами.

Несколько иной спор был урегулирован решением районного суда г.Улан-Удэ от 23.07.2020. Между истцом Ю. и ответчиком Г.

был заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома, в счёт задатка передано 100 тыс.руб. Однако продавец перестал выходить на связь, сделку до конца не довёл.

Решением суда с ответчика взыскана сумма задатка в двойном размере, а также убытки (расходы на риэлтора).

Крайне важно, чтобы задаток передавался именно тому лицу, которое является стороной сделки. В этом нужно убедиться, посмотрев паспорт. Так, решением Норильского районного суда от 08.07.

2020 было отказано в удовлетворении требований Ж. к ответчикам З. Истец договорилась о продаже дома с матерью З., в то время как объект принадлежал её детям.

При заключении предварительного договора истец не удостоверилась, что деньги принимаются надлежащей стороной.

На этом основании суд и отказал в удовлетворении требований. В решении отражено, что истица не убедилась в личности того человека, которому передаёт деньги. Тут, конечно, похоже на мошенничество, но районный суд не имеет полномочий давать уголовно-правовую оценку чужим действиям. Он всего лишь разрешил спор.

К соглашению о задатке нужно относиться с особым вниманием, что видно из решения районного суда г.Новороссийска от 27.07.2020. Суть дела следующая: истица Г. договорилась с продавцом Е. и заключила предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка. В качестве задатка передала 150 тыс.руб., покупка была завязана на ипотечный кредит банка.

Однако Е. продал дом Д., задаток истице не вернул. Второй покупатель Д. согласился продать имущество Е., но банк в выдаче кредита отказал. Так вот, суд не удовлетворил требования Е. и сумму задатка в двойном размере не взыскал. И хотя это решение кажется мне и неправильным, и несправедливым, оно лишний раз показывает, как важно соблюсти букву закона.

Резюме. Не всякая сумма средства – задаток

Деньги в счёт совершения сделки, которые мы привыкли называть задатком, становятся таковыми лишь при соблюдении письменной формы соглашения и при её правильном наименовании.

Если это правило не соблюдено, сумма считается авансом. Рекомендую не лениться и составить расписку в двух экземплярах. Хотя бы по простому образцу, приведённому выше.

Дело двух минут, а больших проблем можно будет избежать.

Соглашение о задатке, образец 2021 г, договор задатка при покупке квартиры

Последние изменения: Январь 2021

При покупке квартиры или иной недвижимости неминуемо возникает потребность в фиксации предварительной договоренности через соглашение о задатке. С помощью данного договора стороны защищают себя на случай срыва договоренности в период подготовки к оформлению возмездной сделки с имуществом.

Для чего необходим задаток

При заключении договора задатка отталкиваются от норм гражданского законодательства, а именно ст. 380 ГК РФ в редакции от 16.12.2019 года.

Задаток – часть стоимости предмета сделки с имуществом, выражаемая в денежной форме, подлежит выплате продавцу до момента заключения основного договора о переоформлении собственности на нового владельца. Будущий собственник, выплачивая часть от стоимости объекта, подтверждает тем самым свои намерения в установленные сроки расплатиться с текущим собственником и переоформить недвижимость на себя.

Согласно п.1 ст. 380 ГК РФ, задаток за квартиру служит обеспечением исполнения договора купли-продажи, представляя собой часть от стоимости, о которой договорились стороны будущей сделки.

Закон предписывает заключать соглашение в письменном виде, а при дальнейших расчетах сторон исходить из того, что деньги, полученные продавцом, служат авансовым платежом по договору предоплаты за квартиру, если другое не установлено договором.

В чем разница между задатком и авансом

В ГК РФ термины задатка и авансового платежа имеют примерно схожие определения, за исключением важной особенности – аванс не дает гарантий совершения намеченных действий и не страхует на случай срыва обязательств.

При отказе продавать объект после получения авансового платежа продавец возвращает средства покупателю в том же размере.

При оформлении задатка допускается двукратное увеличение суммы к возврату, если срыв продажи недвижимости происходит по вине текущего собственника.

Необязательно иметь объективные причины для отказа от сделки, это может быть связано с появлением более выгодного варианта продажи или пересмотр планов в отношении объекта собственности.

Если в срыве продажи виноват покупатель, получатель задатка оставляет выплаченную ранее сумму в качестве компенсации. При оформлении авансового платежа выплаченные ранее средства надлежит вернуть независимо от того, кто был виновен разрыве прежней договоренности, и по чьей инициативе она не была исполнена.

Законодательство не предусматривает оформления отдельного документа, подтверждающего факт передачи денежных средств между сторонами, а по соглашению с оформлением задатка, наличие письменной расписки необходимо.

Чтобы обезопасить себя на случай срыва планов и несения убытков из-за неисполнения запланированной сделки, следует изучить правила составления договора о передаче задатка, планируя сделку купли-продажи недвижимости.

Стороны будущей сделки должны составить двусторонний письменный документ, который вступает в силу с момента подписания. Письменная форма договоренности устанавливается согласно требованиям ГК РФ.

Во избежание риска оспаривания и неверного толкования договора, допускается заверение в нотариальной конторе, однако и без заверения договор о задатке будет иметь силу, если будет составлен правильно.

Стороны самостоятельно определяют момент исполнения договоренности – денежные средства передают сразу при подписании документа, либо в иное, зафиксированное письменно, время и дату.

Чтобы избежать разночтений, в тексте соглашения необходимо указать, что вносимая плата считается задатком. По тексту документа не допускаются неясные формулировки, ошибки и опечатки. Рекомендуется использовать готовые шаблоны для оформления задатка. Типовые бланки скачивают и заполняют от руки, либо заполняют на компьютере.

Главное, чтобы на договоре стояли живые подписи обеих сторон и были четко указаны их реквизиты.

Образец договора при внесении задатка при покупке недвижимости

Скачивая бланк для оформления задатка, необходимо убедиться, что в нем корректно отражена следующая информация:

  • Дата и город оформления.
  • Реквизиты сторон (продавца и покупателя) – ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации и данные из паспорта.
  • Информация о внесении задатка в оговоренной сумме (ее указывают цифрами и затем прописью).
  • Сведения о договорной цене за квартиру (цифрами и прописью).
  • Точный адрес расположения объекта недвижимости.
  • Главные характеристики (общая площадь, число комнат и другие технические параметры).
  • Способ расчетов – наличными или безналичным способом, а также валюта.
  • Порядок расчетов (время, сроки перечисления, реквизиты для зачисления).
  • Права и обязанности.
  • Способы решения споров и действия при срыве исполнения договора (кто, в каком объеме получает или оставляет задаток).
  • Решение ситуаций при наступлении форс-мажора, непредвиденных обстоятельств (сюда часто относят случаи неумышленного или сознательной порчи имущества, разрушение жилья от пожара и т.д.)
  • Момент начала действия договора (чаще используют формулировку «с момента подписания»).
  • Период действия документа и вероятность пролонгации (допускается ли продление договора).
  • Время, отводимое на заключение главного договора по сделке – купчей на жилье (поскольку иногда стороны любят затягивать момент заключения основного договора, рекомендуется отражать точную дату, до какого числа должна быть заключена сделка).

При составлении договора задатка по образцу, не забывают указать количество подписываемых оригиналов (по количеству всех участников сделки). Внизу перечисляют всех участников сделки, которые далее расписываются и расшифровывают подпись.

Читайте также:  Что делать после составления европротокола

Последовательность действий при соглашении о задатке

Подготовке к заключению договора уделяют особое внимание. Договор задатка часто применяется в мошеннических схемах для обмана граждан. Прежде, чем передавать деньги, необходимо провести тщательную проверку:

  1. Правоустанавливающей документации на жилье. Нужно проверить, действительно ли оно принадлежит конкретному получателю задатка, соответствует ли комплектность, законность получения.
  2. Необходимо проверить наличие регистрационных ограничений, залоговых обременений, ареста, наличия недееспособных собственников и жильцов.
  3. Если есть основания считать, что квартира приобреталась в годы брака, необходимо убедиться в наличии согласия настоящего или бывшего супруга, поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитой в браке.
  4. Иногда квартиру продают после накопления серьезной задолженности по ЖКХ. Рекомендуется проверить состояние лицевого счета и наличие долгов по коммуналке до того, как ставить подпись на договоре задатка.
  • При любой неясности и попытке скрыть важные детали сделки или факты о недвижимости, от подписания соглашения о задатке при покупке квартиры стоит отказаться, либо перенести момент вплоть до выяснения обстоятельств.
  • В процессе предварительной проверки информации покупателю необходимо потребовать следующие документы о покупаемом объекте:
  • выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности без обременений и правовых ограничений, запретов, арестов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • справку о зарегистрированных на жилплощади гражданах, включая временно выписанных;
  • любые иные документы на недвижимость, в зависимости от обстоятельств сделки.

До того, как передавать деньги в счет оплаты по сделке, покупатель должен убедиться, что не возникнет оспаривание со стороны второго партнера по браку. Если жилье покупалось с годы брака, недвижимость считается совместной собственностью даже после развода супругов. Гарантией отсутствия риска оспаривания станет подписание со стороны супруга согласия на сделку, заверенное нотариально. Если после получения задатка или после совершения сделки второй партнер, в том числе бывший, узнает о продаже жилья, сделка будет оспорена. Право на оспаривание сохраняется на протяжении 3 лет с момента оповещения о факте сделки.

В выписке ЕГРН содержится информация о наличии или отсутствии ограничений, арестов, запретов на регистрационные действия в отношении недвижимости.

Важно, чтобы на момент подписания документа и передачи задатка на право собственности не было установлено ограничений. Чем свежее окажется выписка, тем лучше.

Если будут выявлены ограничения, необходимо дождаться их устранения и лишь затем подписывать договор.

К моменту сделки все жильцы должны быть выписаны. Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, необходимо предварительно решить вопрос с их выпиской по другому месту жительству. В противном случае, после сделки не удастся выселить таких граждан, они сохранят право проживания в любом случае и без судебного разбирательства не обойтись.

Не стоит доверять обещаниям задолжавшего собственника рассчитаться с коммунальными службами накануне сделки, передавая задаток. Перед тем, как ставить подпись в соглашении, следует попросить продавца показать последние оплаченные квитанции.

Хотя долги по ЖКХ без судебных предписаний не играют никакой роли для самой сделки, нужно понимать, что службы, не получившие оплаты, рано или поздно предпримут меры по отключению от подачи ресурсов и обратятся в суд.

Чтобы не иметь проблем со службами ЖКХ и приставами, необходимо требовать оплаты долга сразу, до внесения задатка.

Не меньшее внимание уделяют сверке технических характеристик квартиры по документам и по факту. При выявлении несоответствия, наличии неузаконенной перепланировки, покупатель может столкнуться с проблемой согласования улучшений, а при отказе – тратить время и деньги на возврат помещения в исходное состояние.

Составление расписки о получении денег

 

Когда все документы проверены, пора переходить непосредственно к расчетам между сторонами будущей сделки. Денежные средства могут быть переданы позже, в установленные договором сроки, либо в момент соглашения.

При выборе наличных расчетов, стараются обеспечить проверку купюр и присутствие свидетелей. Их задача зафиксировать факт передачи банкнот и убедиться, что сумма получена в полном объеме. Даже 5 процентов от цены квартиры, уплаченная при оформлении задатка, представляет собой крупную сумму, поэтому к проверке денежных средств и фиксации выполненных расчетов подходят максимально серьезно.

Документом, который сможет подтвердить, что деньги были выданы продавцу, служит расписка.

Расписка не считается обязательным документом и не предполагает нотариального заверения, однако письменная форма документа поможет подтвердить исполнение обязательств, если в процессе подготовки к сделке возникнут непредвиденные обстоятельства. Форма документа – свободная, главное ее назначение – подтвердить факт передачи задатка.

Продавец должен составить расписку, а покупатель только ставит подпись с расшифровкой. Допускается распечатка расписки на обычном листе, однако в этом случае необходимо, чтобы Продавец написал часть текста от руки.

Это позволит подтвердить, что документ был составлено по доброй воле собственником жилья, если придется проводить графологическую экспертизу во время судебного разбирательства.

Количество экземпляров расписки соответствует числу участвующих в сделке лиц.

Что происходит после передачи задатка?

Когда первый платеж получен, наступает время подготовки к самой сделке – стороны готовят недостающие документы и договариваются о дате подписания основного договора согласно сведениям, зафиксированным в соглашении при передаче задатка.

Заключительный этап сделки – подача документов в Росреестр с целью оформления перехода права на собственность на другого владельца. После успешной перерегистрации и получении новой выписки условия соглашения о задатке считаются исполненными.

Невозможно заранее предсказать все обстоятельства, которые могут возникнуть в процессе подготовки к сделке. Стороны вправе расторгнуть соглашение по односторонней или обоюдной инициативе, если:

  1. Ухудшились параметры квартиры, выявлены неустранимые дефекты, при которых покупатель отказывается принимать покупаемый объект.
  2. К моменту передачи жилья устанавливается, что ее параметры и характеристики значительно отличаются от того описания, которое было дано в предварительном соглашении и в изначальных документах на объект.

В любой момент до подачи документации в Росреестр и подписании акта приема-передачи есть возможность отказаться от сделки и потребовать расторжения соглашения с возвратом задатка.

С целью снижения риска судебных разбирательств рекомендуется сразу, при подписании соглашения о задатке четко отражать причины, порядок, сроки проведения сделки.

Если обе стороны согласны отказаться от купли-продажи, процесс возврата авансового платежа решается по обоюдному согласию и согласно подписанному соглашению. Покупатель принимает сумму обратно и договоренность считается расторгнутой. На основании ст. 450 ГК РФ, стороны могут договориться о возврате задатка в том же объеме.

Если найдет объективные причины неисполнения обязательств или обнаружились неустранимые дефекты квартиры, не отраженные в документации на жилье, виновной стороной срыва сделки считается текущий собственник, а значит он должен выплатить покупателю двукратную сумму. Аналогично решается вопрос, когда продавец изменил решение и отказался от продажи.

  1. При затягивании процесса подготовки к сделке или отказе от возврата средств надлежит обратиться с иском в судебный орган.
  2. Если возникли обстоятельства, указанные в соглашении как повод для требования возврата задатка, в адрес продавца направляют письменное требование о возврате с указанием:
  • полной информации о сторонах (ФИО, место жительства);
  • данные о договоре задатка и предварительном договоре купли-продажи, включая размер переданной суммы;
  • основание требовать расторжения договора и возврата средств;
  • сформулированный запрос вернуть сумму;
  • дата и подпись.

Обратная передача средств в досудебном порядке происходит в присутствии свидетелей, с составлением расписки о получении задатка обратно.

Если досудебная претензия проигнорирована или продавец отказывается возвращать, обращаются в суд. Подсудность определяется по стоимости иска: при требовании возврата задатка до 50 тысяч рублей вопрос решается в мировом суде, если выше – в районном суде.

Составление иска может быть основано на тексте досудебной претензии, с обязательным отражением факта, что сторона истца пробовала решить вопрос без обращения в судебный орган.

После вынесения решения об удовлетворении требований истца, необходимо дождаться вступления постановления в силу и далее взыскивать долг через сотрудников ФССП в принудительном порядке.

Часто причиной судебных разбирательств служит неверно составленное соглашение и разные трактовки договоренности.

Во избежание риска потери денег из-за неверного толкования пунктов подписанного договора о задатке, рекомендуется обращаться за юридической помощью.

В противном случае, возникает опасность мошенничества или недобросовестного отношения со стороны продавца, а это грозит гораздо большими затратами на юриста для взыскания суммы задатка в судебном порядке.

© 2021 zakon-dostupno.ru

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *