Договор мены квартиры нотариус — советы адвокатов и юристов

Рассказываем, как совершать дистанционные сделки по покупке или продаже жилья с помощью нотариуса

Договор мены квартиры нотариус - советы адвокатов и юристов

Pravinrus/shutterstock.com

Важное новшество 2021 года — возможность оформлять сделки дистанционно, с привлечением сразу нескольких нотариусов. (Закон был подписан в конце 2019 года, но положение о дистанционных сделках и об удаленных нотариальных действиях вступило в силу 29 декабря 2020 года.

) Дистанционный формат позволяет сторонам сделки не встречаться в одной нотариальной конторе, но каждому выбрать свою.

Это особенно актуально, если участники сделки проживают в разных городах — дистанционный формат в этом случае помогает сэкономить не только время, но и деньги на дорогу.

Вместе с нотариусом Всеволожского нотариального округа, председателем методического совета Нотариальной палаты Ленинградской области Николаем Быстровым рассказываем, как провести дистанционные сделки с недвижимостью при участии нотариуса.

Вопрос 1. Как работает схема?

Каждая из сторон сделки выбирает удобную для себя нотариальную контору в своем городе. Нотариусы проверяют все документы. Далее стороны согласовывают время проведения дистанционной сделки.

Затем согласованный с заявителями проект договора заводится в Единой информационной системе нотариата. Документ подписывается электронной подписью заявителя в нотариальной конторе, а после — усиленной квалифицированной подписью нотариуса.

Это придает документу юридическую силу.

Далее, также с помощью нотариуса, сделки дистанционно регистрируются и отправляются в электронном виде в Росреестр. Готовые документы на собственность можно получить на следующий день в регистрационном ведомстве в своем городе.

Договор мены квартиры нотариус - советы адвокатов и юристов

Каждая из сторон сделки выбирает удобную для себя нотариальную контору в своем городе ( Александр Артеменков/ТАСC )

Вопрос 2. Не опасен ли такой формат?

«Дистанционно» не означает онлайн или заочно — стороны дистанционной сделки должны пусть и по отдельности, но все равно лично явиться к нотариусу. Сами нотариусы свяжутся между собой по защищенному каналу видеосвязи и проведут все необходимые этапы работы, отметил Николай Быстров.

По его словам, по степени безопасности дистанционный формат сделки не уступает традиционному варианту удостоверения договора в одной нотариальной конторе. Нотариусы здесь, как и всегда, проводят комплексную юридическую экспертизу сделки, обязательно выясняют реальную волю участников договора и понимание ими правовой сути сделки, разъясняют ее юридические последствия и т. д.

Важно и то, что удостоверившие дистанционную сделку нотариусы несут за нее солидарную полную имущественную ответственность. То есть если кто-то из них ошибется, пострадавшим из-за этого гражданам гарантируется стопроцентное возмещение ущерба.

Вопрос 3. Какие сделки можно оформить таким способом?

Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.

Дистанционный формат помогает упростить заключение ряда сделок — например, если продается долевая недвижимость, собственники которой проживают в разных концах страны.

Может быть и такое, что стороны просто не хотят встречаться лично: к примеру, это могут быть бывшие супруги, пережившие болезненный развод.

Также дистанционно удобно будет оформить сделку, когда органы опеки разрешают продать имущество несовершеннолетнего (при условии одновременного приобретения другого), а квартиры, о которых идет речь, находятся в разных регионах.

Вопрос 4. Есть ли ограничения по числу участников сделки?

Участниками таких сделок могут быть граждане и юридические лица. Число сторон не ограничено. Главное условие — каждый участник сделки должен пойти к нотариусу.

«Единственный момент, который необходимо учесть, если речь идет о сделке с недвижимостью: один из выбранных нотариусов должен работать в регионе, где находится отчуждаемый объект недвижимого имущества», — отметил Николай Быстров.

Договор мены квартиры нотариус - советы адвокатов и юристов

Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами ( ТАСС/ Валерий Шарифулин )

Вопрос 5. Нужна ли доверенность?

При заключении дистанционной сделки с участием нотариусов доверенность не требуется. До этого, чтобы купить или продать имущество в удалении от постоянного места жительства, нужно было действовать через представителя, на которого оформлялась доверенность.

«Такая доверенность — это не только лишняя головная боль, но и высокие риски. Она влечет за собой серьезные правовые последствия и нередко становится инструментом в руках мошенников.

С ее помощью совершаются незаконные сделки в простой письменной форме, а обманутые люди остаются без жилья и денег.

В рамках же дистанционной сделки покупатель и продавец недвижимости могут контролировать весь процесс лично, без лишних трат времени и денег», — рассказал нотариус.

Вопрос 6. Понадобится ли электронная подпись?

При оформлении дистанционной сделки самим заявителям не нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП). Для того чтобы подписать договор, нотариусы выдадут им специальные планшеты, где они смогут оставить так называемую простую электронную подпись.

Юридическую силу документу придадут уже усиленные квалифицированные электронные подписи самих нотариусов. Готовый документ будет сохранен в отдельном реестре Единой информационной системы нотариата.

Там ему гарантируется сохранность и защита от подделки, удаления или незаконного доступа третьих лиц.

Получить свой экземпляр договора каждая из сторон сделки сможет в том формате, в котором ей удобно, — либо в электронном виде, либо на бумаге.

Вопрос 7. Какие документы нужны?

Пакет документов, необходимый для проведения дистанционной сделки, ничем не отличается от того, который установлен законом для обычных сделок в одной нотариальной конторе. Для этого понадобятся:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (к примеру, прежний договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство);
  • СНИЛС;
  • справка о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
  • свидетельства о заключении либо расторжении брака (если такие события имели место);
  • согласие супруга на сделку (если кто-то из сторон состоит в браке) и т. п.

Полный список документов, которые вправе запросить нотариус в том или ином случае, прописан в отдельном документе — регламенте совершения нотариальных действий. При это значительную часть сведений нотариусы запрашивают самостоятельно — в рамках электронного взаимодействия с ведомствами.

Нотариальный договор мены квартиры

Договор мены — это двухстороннее соглашение о взаимном обмене объектами недвижимости или товарами с предоставлением полноправного пользования. Во внешней торговле — это бартер.

При заключении соглашения о мене, каждый из участников сделки признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого обменного товара или имущественных прав.

Участниками мены могут быть и физические, и юридические лица. Распространены сделки между родственниками, что не запрещено законодательством РФ.

Договор мены имеет некоторые нюансы, касающиеся указания цены передаваемых объектов. Например, если товары равноценны, то можно не указывать их стоимость. Если же один из обменных товаров ниже стоимости второго, то его собственник обязуется выплатить разницу, что вносится отдельным пунктом.

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

Договор мены квартиры нотариус - советы адвокатов и юристов

По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

  • платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
  • договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.

В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

Некоторые особенности

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

  • с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
  • отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Многие начинающие специалисты, работая на рынке недвижимости, плохо понимают различие между процедурой обмена квартир и составлением договора мены.

В дальнейшем, приобретая опыт и понимая различие, они просто идут по пути наименьшего сопротивления и действуют в соответствии со сложившимся стереотипом, а не с условиями рынка, которые предлагают многообразие вариантов имущественных сделок.

Обмен квартир осуществляется исключительно в пределах муниципальной собственности, предназначен для не приватизированных квартир и имеет ограниченный спектр применения. Подробнее об обмене приватизированных и не приватизированных квартир, здесь.

Договор мены квартиры нотариус - советы адвокатов и юристов

В отличие от него договор мены жилого помещения имеет достаточные возможности непосредственного перевода собственности от одного владельца к другому.

Особенность этого договора в том, что стороны, его заключающие, одновременно отчуждают и приобретают право собственности. Поэтому дифференцировать стороны несколько сложнее, что требует профессионального вмешательства со стороны опытного юриста.

Отличие договора мена от других типов договор подробно описаны в этом материале.

Для самостоятельного составления договора подобного типа нужно учесть все нюансы, которые могут возникнуть в качестве осложнений процедуры составления.

Основной момент, на который необходимо ориентироваться в подобном случае – все положения договора должны быть тщательно продуманы и выверены.

После подписания и регистрации договора, он должен быть исполнен с точностью. Если одна из сторон попытается отказаться от выполнения условий договора – другая может принудить её к исполнению в судебном порядке.

Договор мены квартиры выступает возмездным договором, который наличием встречного предоставления отличается от прочих возмездных гражданских договоров. В данном случае товар, то есть квартира, непосредственно передающаяся по договору, предоставляется исключительно в качестве обмена на иной товар.

Читайте также:  Договор страхования предпринимательских и финансовых рисков: особенности, требования

Стоит отметить, что договор обмена квартиры содержит важное условие (впрочем, как и любой другой жилой недвижимости, которая принадлежит организациям или гражданам на правах собственности) – это сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой. При отсутствии закрепления такого условия в договоре, данный документ не будет признан заключенным, тем самым оформление права собственности не произойдет.

Кроем того, договор обмена квартиры нужно в обязательном порядке зарегистрировать. Проведение государственной регистрации происходит в несколько этапов согласно предусмотренным требованиям.

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

  • желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
  • попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

  • Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже. Поскольку
  • налог на доходы физических лиц
  • предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.

Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Сущность договора

Наниматель жилья по договору соцнайма, заручившись согласием наймодателя, имеет право обмена занимаемого им жилого помещения на другое, которое в свою очередь предоставлено по договору социального найма иному нанимателю согласно п. 1 ст. 72 ЖК РФ.

Оформление документа происходит в простом письменном виде. По общему содержанию данный договор составляется аналогично договору купли-продажи. 

Обязательные реквизиты договора: 

  1. идентификационные данные сторон (ФИО и прочие паспортные данные); 
  2. детальное описание квартир как объектов сделки (их адреса и место расположения, площадь, планировочные особенности и пр.); 
  3. стоимость обоих предметов сделки (данная величина определяется согласно договоренности сторон); 
  4. задокументированные исходные данные, которые удостоверяют права собственности владельцев квартир, а кроме того являются основанием их возникновения; 
  5. размер и условия доплаты (при необходимости); 
  6. механизм фактической передачи квартир и прочие нюансы сделки. 

Нюансы при оформлении договора

Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:

  • на две;
  • на земельный участок (ЗУ);
  • на частный дом.
  1. Договор мены квартиры на дом, образец.
  2. Договор мены квартиры на дом с участком, образец.
  3. При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.
  4. Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.

В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.

Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.

Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:

  • межевое дело;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • право удостоверяющий документ.

Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.

Если квартира обменивается на частный дом, основное внимание необходимо обратить на право собственности на землю. Если земля в постоянном пользовании, переоформить в результате обмена её нельзя.

Договор мены квартиры нотариус - советы адвокатов и юристов

В таком случае в договоре указывается представленный стороной для обмена частный дом, расположенный на участке, находящемся (указать право пользования). Таким образом, ЗУ исключается из условий обмена.

Если дом расположен на участке, находящемся в собственности, договор составляется на два объекта недвижимости (дом и ЗУ), представленных одной из сторон в обмен на квартиру.

Технические характеристики дома должны совпадать с техническими характеристиками квартиры, а сведения о ЗУ основываться на межевом деле.

Если вас интересует составление договора мены долей недвижимости, читайте эту статью.

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.

Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Порядок регистрации договора мены

Регистрация договора мены квартир – непростая процедура, состоящая из следующих этапов:

  • сторонами собирается вся необходимая документация;
  • полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
  • по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
  • правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
  • если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).

Государственная регистрация подобной сделки должна быть проведена в течение месяца с момента подачи соответствующего заявления и остальных необходимых документов.

Нотариальная купля-продажа квартир. Зачем нужен адвокат ?

А. Гордон

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э

Москва

25 июня 2018г

Сделка с недвижимостью, это – правовая сфера. Каждая сделка требует участия опытного юриста по недвижимости.  Если у вас нотариальная купля-продажа квартиры, зачем нужен адвокат, если все нотариусы юристы?

Ответ:  Купля-продажа квартиры — не ограничивается только заключением договора, и включает много других этапов.

Если вы не занимаетесь сделками с недвижимостью постоянно, и вы не знаете из каких этапов состоит сделка, какие этапы должны быть именно в вашей сделке, и как правильно провести сделку купли-продажи недвижимости.

Для защиты именно ваших интересов при нотариальной купле-продаже квартиры нужен адвокат. При полном сопровождении купли-продажи квартиры Адвокат проведет покупателя (продавца) по всем этапам сделки, до получения квартиры и собственности.

Например, регулярно задают вопрос: Если договор купли-продажи утвержден нотариусом, сделка закончена ?

Вопрос показывает полное непонимание процесса покупки недвижимости. Именно таким покупателям нужен не просто адвокат по сделкам с недвижимостью, а нужно получить полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи.

Часто возражают: нотариуса достаточно, что бы провести куплю-продажу квартиры.
Отвечаем: нет, одного нотариуса не достаточно, и вот, почему.

Юридическое сопровождение нотариальной купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры в юридическом смысле и фактическая купля-продажа квартиры — разные вещи. Для юристов сделка купли продажи недвижимости — это значитподписать договор купли-продажи недвижимости. И только !

В действительности, фактически, купля-продажи квартиры это вытянутый во времени многоэтапный процесс. Самое минимальное, что требуется помимо подписания договора купли-продажи, это подготовить правильный текст договора купли-продажи и провести расчеты (оплатить недвижимость). Оплату нужно сделать безопасно для обеих сторон, что бы максимально гарантировать, что ни продавец ни покупатель не будут обмануты.
Но кроме описанных, нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру.
Кроме перечисленного, нужно правильно передать квартиру.

Иногда нужно выселить проживающих в недвижимости в другое место, если недвижимость жилая, или освободить нежилую недвижимость. И так далее. 

Очень важное значение для купли-продажи квартиры имеет юридическая проверка квартиры.

С учетом описанного, нотариальная купля-продажа квартиры — это только подписание договора купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса. Все ! То есть — нотариальная сделка это только один из этапов купли-продажи недвижимости.

Вопрос: Нужно ли юридическое сопровождение покупателю для одного этапа — заключения купли-продажи у нотариуса?
Ответ: нужно !

  • Почему покупателю нужно юридическое сопровождение у нотариуса?
  • Потому, что даже в этом одном этапе у участников нотариальной купли-продажи квартиры различные цели и задачи.
  • В нотариальной купле-продаже квартиры участвуют две стороны – продавец и покупатель. Каждая сторона преследует свои цели участия в сделке:
    продавец – продать недвижимость и получить деньги (и там хоть трава не расти);
  • покупатель – провести надежную сделку, надежно заплатить деньги, получить беспроблемную квартиру, не потерять квартиру в будущем.

На этапе подписания нотариальной купли-продажи (этап заключения договора) защиту интересов каждой стороны обеспечивают отдельные условия в договоре купли-продажи и правильное проведение купли-продажи.

В чем правильность проведения сделки? В том, что договор должен быть составлен не только юридически грамотно, но договор должен содержать условия, защищающие стороны нотариальной купли-продажи квартиры в данных конкретных условиях.

На этапе заключения договора на первом месте — юридическая проверка и подготовка договора купли-продажи.

Предусмотрели максимально возможные способы защиты в договоре — вам повезло. Не предусмотрели — как повезет.

То есть участник купли-продажи полностью зависит от правильности договора. А правильность договора зависит от юридических знаний и опыта нотариуса. Как правило, большинство покупателей и продавцов такими знаниями и опытом не обладают, и надеются на нотариуса.
Почему этого не стоит делать — читайте ниже.

Читайте также:  Возврат таможенных платежей

Формально, нотариальная сделка купли-продажи квартиры проводится нотариусом — юристом, который должен действовать в интересах обеих сторон. Для нотариальной купли-продажи более точно будет сказать, что в ее проведении участвуют не две, а три стороны:  стороны купли продажи (продавец и покупатель) и нотариус.

У нотариуса в сделке купли-продажи квартиры свои цели – удостоверить сделку, и заработать. Обратите внимание: как правило, услуги нотариуса оплачивает одна сторона, а нотариус должен соблюсти в договоре купли-продажи интересы обеих сторон.

То есть, покупатель и продавец, должны полностью довериться нотариусу, его порядочности и профессионализму.

А если у нотариуса недостаточно квалификации конкретно в купле-продаже квартир? Или нотариус недостаточно внимательно подошел конкретно к вашей купле-продаже?

Кто юридически правильно защитит интересы стороны в купле-продаже квартиры ? Очевидно, не просто юрист, тот, кто специализируется на сделках купли-продажи квартир, и работает на заинтересованную сторону – на продавца или на покупателя.

Лучший выбор покупателя недвижимости — адвокат по сделкам с недвижимостью, или адвокат по недвижимости.

В этом случае адвокат по недвижимости будет требовать от нотариуса внести в договор те конкретные условия, которые выгодны в данной конкретной сделке купли-продажи квартиры, и исключит из договора невыгодные условия.

Если нотариальная купля-продажа, почему нужен адвокат ?

Если стороны сделки купли-продажи недвижимости между собой, условно, в равном положении, то по отношению к нотариусу стороны заведомо в зависимом положении.

Прежде всего, все понимают, у нотариуса отсутствует безусловная обязанность удостоверить сделку. Например, при определенных обстоятельствах нотариус может оказаться проводить куплю-продажу квартиры.

Но существуют и другие вопросы, которые сторонам нотариальной купли-продажи нужно учесть.

Индивидуальный договор купли-продажи квартиры. Не существует никаких «типовых», «универсальных» и иных договоров нотариальной купли-продажи квартиры, договор продажи доли, договор продажи недвижимости и т.п.

Это значит,  каждый раз, для каждой сделки с недвижимостью нотариус должен писать новый индивидуальны нотариальный договор купли-продажи. Лучше договор подготовит нотариус или хуже — покупатель и продавец это не оценят.

Вопрос: какой будет нотариальный договор купли-продажи? Правильно, тот, который удобен нотариусу. Для договора купли-продажи недвижимости принцип «Краткость, сестра таланта»  — не лучший вариант.

Практика показывает, что от большинства нотариальных договоров большего ожидать не стоит.

Описанное выше означает: в реальной нотариальной купле-продаже квартиры составление договора полностью зависит от усмотрения нотариуса.

Если учесть, что у продавца и покупателя разные задачи, по каждой сделке возникает вопрос: кто должен внести  в конкретный нотариальный договор купли-продажи недвижимости  соответствующие условия и гарантии и для продавца и для покупателя, если нотариус должен составить договор и в интересах продавца и в интересах покупателя ?

Предусмотреть такие условия в договоре и для продавца и для покупателя – обязанность нотариуса.

Поскольку каждая сделка купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, следовательно, «изобретать» выгодные для сторон купли-продажи условия нужно индивидуально для каждой сделки. Будет ли нотариус досконально разбираться в обстоятельствах конкретной сделки и дополнять «свой типовой» договор, думайте сами.

Если покупатель правильно подходит к процессу покупки недвижимости, как минимум покупатель захочет получить консультацию адвоката по недвижимости, что бы получить конкретные рекомендации какие предусмотреть выгодные условия договора для себя, и на что обратить внимание при покупке выбранной недвижимости. Максимальный эффект о участия адвоката покупатель получит по услуг Полное юридическое сопровождение нотариальной купли-продажи квартиры. В этом случае покупатель получает юридическую проверку сделки и недвижимости. а так же помощь юриста на всех этапах купли-продажи квартиры.

Адвокат по недвижимости, располагая юридическими знаниями и опытом судебных разбирательств по судебным спорам о недвижимости.

При проведении нотариальной купли-продажи квартиры адвокат будет защищать интересы той стороны, которая его наняла.

Прежде всего, адвокат по недвижимости знает, к каким последствиям  может привести та или иная формулировка договора купли-продажи, а так же темные пятна в истории квартиры.

Помощь адвоката по недвижимости в нотариальной купле-продаже заключается как раз в подготовке купли-продажи квартиры — в юридической проверке квартиры, а так же в подготовке нотариального договора купли-продажи, и проведении остальных этапов купли-продажи (расчеты, передача квартиры и т.д.).

На этапе заключения договора адвокат вносит в договор условия, защищающие его клиента. То есть адвокат из «типового» нотариального договора делает индивидуальный договор купли-продажи для данной конкретной сделки.

Адвокат защищает интересы нанявшей его стороны (продавца или покупателя)  исходя из особенностей конкретной недвижимости, особенностей порядка расчетов, особенностей продавца и покупателя, имеющихся рисков и т.д.

Первостепенная задача адвоката при юридическом сопровождении покупки квартиры – искать юридические недостатки, которые могут привести к потере купленной недвижимости. В пакет полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью всегда входит юридическая проверка недвижимости и продавца. Проверка проводится от даты создания недвижимости.

Например, у каждой недвижимости есть история, даже у новостроек. Считается, что в России оспаривается через суд около 7% сделок.  Какой покупатель хочет попасть в эти 7 % ?

Какой покупатель хочет заплатить миллионы за недвижимость и затем потерять и деньги и недвижимость ?

Причем, недвижимость у покупателя заберут достаточно быстро – по решению суда. А с возвратом денег всегда возникают большие сложности.

Надеяться на нотариуса при купле-продаже недвижимости ? А если он допустит ошибку?

Гарантии нотариальной сделки купли-продажи недвижимости

С 2017г. в России введена нотариальная монополия  —   часть сделок с недвижимостью проводится в обязательной нотариальной форме.

Сразу обнаружились проблемы: 1) многочисленные ошибки в нотариальных договорах; 2) сложность для сторон купли-продажи (для продавца и покупателя) внести в договор нужные им условия. Часто нотариусы отказываются изменять используемые ими договоры. Нотариусов то же можно понять, а если договор будут оспаривать?

Но у продавца и покупателя недвижимости свои интересы – максимально возможно защититься что бы избежать споров, и на случай споров.

К середине 2018г. стало ясно: от ошибок в договорах нотариальный договор купли-продажи не гарантирует. Причем, часто допускаются такие серьезные ошибки, что под вопрос ставится собственность покупателя на купленную недвижимость. Исправлять  такие ошибки покупателю приходится в суде.

Юридическое сопровождение адвокатом нотариальной купли-продажи недвижимости позволяет заключить нотариальный договор купли-продажи на более выгодных условиях. Соответственно, договор будет более защищать продавца или покупателя.

Адвокат, как и нотариус, то же высококвалифицированный юрист, и может аргументированно требовать изменения нотариального договора.

Причем, адвокат по недвижимости, располагая знаниями законов и судебной практикой по спорам о недвижимости, может аргументированно убедить нотариуса в необходимости дополнить договор конкретными условиями для конкретной сделки в виду наличия конкретных обстоятельств. То есть адвокат защищает интересы  конкретной стороны договора.

Наличие возможностей получить более выгодные и правильно оформленные условия в договоре у сторон договора это важно — в случае спора, крайне сложно доказать в суде, что нотариус не разъяснил или не полностью разъяснил, или неправильно разъяснил стороне ее возможности заключить договор на иных, более выгодных условиях. Так же важно знать, что  договор купли-продажи содержит все соглашения сторон по исполнению договора. В случае спора в суде могут потребоваться дополнительные доказательства. Если условия договора составлены неверно, этих доказательств просто не будет.

Например, типичная ошибка многих нотариальных договоров – договор купли-продажи содержит признаки передаточного акта, и передаточный акт впоследствии не составляется.

Самое безобидное для покупателя последствие – обнаруживаются долги по квартплате и т.п. и возникают споры. Более серьезно, когда  недвижимость оказывается разукомплектованной – сняты кондиционеры, электрика, оборудование и т.п. Покупатель оказывается в сложной ситуации, и доказывать в суде – крайне сложно.

Каждый договор купли-продажи недвижимости должен быть  уникален, поскольку написан под конкретную недвижимость и под конкретные стороны.

Подготовить такой договор в интересах покупателя – задача профессионального юриста, специалиста в области сделок с недвижимостью с опытом судов по недвижимости.

Даже в Москве нотариусы, будучи юристами крайне редко являются узкими специалистами по недвижимости которые исключительно ведут сделки с недвижимостью. Тем более нотариусы избегают участия в судебных процессах и не имеют соответствующего опыта и знаний адвокатов по недвижимости о спорных моментах сделок.

Кроме того, нотариус обязан учитывать интересы обеих сторон сделки, а это значит – формальное соблюдение закона.

Вот и ответ на вопрос: Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи.

По состоянию на 15 июня 2018г

Москва

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э

Сделка мены — 1100 советов адвокатов и юристов

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

  • применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
  • составление в простой письменной форме;
  • обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
  • предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Понятие и признаки договора мены

Под договором мены понимается гражданско — правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

В реальном имущественном обороте предприниматели предпочитают пользоваться понятием «бартерные сделки», хотя оно не в полной мере отвечает существу обязательств, возникающих из таких договоров.

В российском законодательстве традиционно отношения, складывающиеся при обмене товаров на эквивалентной основе, регулировались именно договором мены.

Читайте также:  Условия трудового договора - дополнительные условия

Основные признаки договора мены

  1. Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества, и тем самым он отличается от договоров на выполнение работ (например, подряд и некоторые другие), на оказание услуг (комиссия, поручение, агентирование, транспортно — экспедиционное обслуживание и некоторые другие) и от учредительских договоров (например, простое товарищество).
  2. По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в соответствующих случаях — в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента (данный признак позволяет отграничить договор мены от тех договоров на передачу имущества, по которым имущество передается во владение и пользование либо только в пользование контрагента — аренда, ссуда).
  3. Особенность предмета договора (обмен товаров) отличает его от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (купля — продажа, заем), т.е. отличие характера встречного предоставления (один товар обменивают на другой, а не на деньги).
  4. По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Юридическая квалификация договора мены:

  • консенсуальный,
  • возмездный,
  • двусторонний,
  • синаллагматический.

Подробнее Договор мены относится к консенсуальным договорам, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора, а момент вступления договора в силу не связывается с фактической передачей сторонами обмениваемых товаров.

Собственно, фактический обмен товарами представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора мены.

Даже в тех случаях, когда момент вступления договора в силу в соответствии с его условиями совпадает с фактической передачей сторонами товаров друг другу, мы можем говорить о том, что данный договор мены исполняется в момент его заключения, но не о реальном характере договора. О том, что договор мены является консенсуальным договором, свидетельствует также само его законодательное определение: каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены является возмездным, поскольку каждая из его сторон за исполнение своих обязанностей по передаче товара контрагенту должна получить от последнего встречное предоставление в виде другого обмениваемого товара.

Договор мены является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Более того, в договоре мены имеют место две ярко выраженные встречные обязанности, одинаково существенные и важные: каждая из сторон обязуется передать контрагенту соответствующий обмениваемый товар, — которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

Поэтому договор мены относится к договорам синаллагматическим.

Причем синаллагматический характер договора мены в правовом регулировании данного договора (несмотря на небольшое число норм) учитывается в большей степени, нежели в правовых нормах, регламентирующих иные типы гражданско-правовых двусторонних договоров. Данное обстоятельство выражается:

  • в установлении презумпции равноценности обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568 ГК);
  • в определении момента перехода права собственности на обмениваемые товары, который «привязывается» к моменту исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК);
  • в применении к отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном исполнении обязательств (ст. 569 ГК);
  • в наделении добросовестной стороны, передавшей товар контрагенту, не обеспечившему надлежащее исполнение своего обязательства, в определенных ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК).

Договор мены может быть заключен в отношении будущих товаров, т.е. не только тех товаров, которые в момент заключения договора имеются у сторон, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем.

Плюсы и минусы договора мены

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.

К плюсам отнесем:

  • нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
  • при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
  • равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
  • в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

К отрицательным:

  • при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
  • получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
  • недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Как оформить? Условия договора

Согласно российскому законодательству существует ряд условий, которые обязательно должны быть учтены при составлении договора мены. В нём должна содержаться следующая информация:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

  • — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
  • +7 (499) 391-70-75 (Москва)
  • +7 (812) 305-27-75 (Санкт-Петербург)
  • 8 (800) 550-97-45 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  1. описание с указанием всех технических характеристик квартир, которые будут участвовать в обмене;
  2. обязательно нужно прописать стоимости квартир, которые были получены согласно оценочной стоимости;
  3. в договоре должны быть указаны все законные владельцы;
  4. а также должно быть письменное соглашение сторон о том, что у них нет никаких претензий к жилью.

А также существуют ещё и дополнительные условия к оформлению и написанию основного договора мены:

  Акт приема-передачи товара: что это и зачем нужен

  • обязательно нужно указать наименования и всю информацию, которая касается сторон нужно писать без сокращений и с обязательным указанием реквизитов;
  • в конце договора пишется дата заключения договора и ставятся подписи сторон;
  • в договоре также отдельно указывают дату и место проведения сделки;
  • обязательно нужно указать форс-мажоры и другие обстоятельства из–за которых сделка может затянуться или не состояться;
  • соглашение к договору также заключается в письменной форме.

С доплатой

В случае, если при обмене жилья необходима доплата, стороны должны прописать:

  • сумму доплаты;
  • сроки передачи доплаты;
  • место передачи денег.

Все вышеперечисленные моменты обязательно должны быть прописаны в договоре. В противном случае он будет считаться ничтожным.

Доля квартиры

Если одна из сторон является не единоличным собственником жилья, то ему необходимо будет предоставить отказ от обмена части жилья другими совладельцами, поскольку они имеют преимущественное право.

Собственник жилья имеет право распоряжаться своей недвижимостью на законных основаниях, обязательным будет указание технических характеристик доли квартиры (какая площадь доли, выделить её на плане).

Данный процесс регулируется статьей 42 Федерального Закона Российской Федерации № 218.

С несовершеннолетними

  1. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то родители должны позаботиться о выписке ребёнка из текущего места и прописать в новом доме или у родственников поскольку ребёнок не может быть без постоянной или временной регистрации.

  2. Если ребёнок является одним из совладельцев жилья, то родители должны взять разрешение из органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.
  3. Ребёнок должен получить равноценную по размерам и стоимости долю в новой квартире.

Какие варианты обмена допускает закон

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

  • прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
  • обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами

с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

  • какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
  • если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены.Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.
  • собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
  • составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц

– 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Сделка мены

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *