Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?

Добропорядочный гражданин обязан платить налоги со всех доходов. Если вы решили продать свою квартиру, дом или участок, то государство может посчитать деньги, полученные от продажи недвижимости.

Но платить налоги при продаже недвижимости должны не все, не всегда и не со всей стоимости жилья. Разбираемся, какие налоги, и в каких случаях придется платить продавцу собственной недвижимости.

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?Продажа недвижимости — это доход продавца, за который он должен заплатить налог. Коллаж: МИР КВАРТИР

Когда платить не нужно

Вы можете поспорить с популярной рекламой и не платить налоги, но при этом спокой но спать, если:

  • жилье приобретено не ранее 2016 года, а срок владения составляет пять лет;
  • недвижимость была получена в наследство, по договору приватизации или в ренту, а срок владения составляет больше трех лет;
  • квартира куплена до 2016 года и находится в собственности три года.

Если вы решили продать квартиру, которой владелименее трех лет, то придется платить налог, вне зависимости от прочих обстоятельств.

Сколько нужно заплатить

Продажа недвижимости, будь то участок, загородный коттедж или квартира, является сделкой, которая несет продавцу доход, облагаемый налогом. Для расчета этого налога используют три вида ставки НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?

Ставка для расчета налога для граждан РФ — 13%, если иное не предусмотрено законом. zakon-i.ru

Ваш налог составит:

  • 30%, если вы нерезидент. То есть находитесь в России менее 183 дней в году и платите налоги в другой стране.
  • 15%, если размер ваших доходов более 5 млн рублей в год. Ставка начнет действовать с 2021 года, в связи с введением прогрессивной шкалы налогообложения.
  • 13%, если вы гражданин РФ и ваша сделка с продажей недвижимости не попадает под исключения.

При продаже загородного дома с участком, налог рассчитывается отдельно для строения и отдельно для земли.

Любой налог считается по формуле, когда налогооблагаемая база умножается на актуальную ставку. Вы определили, по какой ставке будет рассчитываться ваш налог. Теперь нужно посчитать налоговую базу.

Как посчитать налоговую базу

При продаже недвижимости расчет налога ведется на основе кадастровой стоимости. При этом цена квартиры по кадастру не связана с суммой в договоре купли-продажи или с ценой жилья на рынке.

Та как цена в кадастре может периодически меняться, берите данные на 1 января того года, в котором продали квартиру. Сравните кадастровую стоимость и сумму, указанную в договоре купли-продажи.

  • Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
  • Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.
  • Если в базе ЕГРН нет кадастровой стоимости на ваш дом или квартиру, то используйте в качестве налоговой базы цену, указанную в договоре купли-продажи.

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?

Чтобы самостоятельно посчитать налог, нужно определить налоговую ставку и налгооблагаемую базу. kroosp.ru

Пример:

Кадастровая стоимость вашей квартиры — 12 млн рублей. Вы продали ее за 9 млн рублей. Налоговая база —  70% от 12 млн, что составляет 8,4 млн. С этой суммы и будет рассчитываться налог.

Если квартира по договору купли-продажи стоила 10  млн рублей, а стоимость по кадастру была 8 млн, то есть меньше, то базой для расчета налога будет сумма из договора — 10 млн. рублей.

Не забываем про вычет

По закону продавец недвижимость может сэкономить на налогах, снизив налоговую базу, то есть получить вычет.

Есть два варианта вычетов:

  • вы можете получить льготу от государства — 1 млн рублей, но не чаще одного раза в год;
  • вы вправе вычесть из налоговой базы сумму, потраченную во время покупки квартиры, к примеру, проценты по ипотеке.

Пример:

Вы купили жилье по ипотеке за 7 млн рублей и заплатили проценты 3 млн рублей. Потом вы продали квартиру за 10 млн рублей. В подобном случае вам не нужно платить налог, поскольку ваш доход равен нулю.

Какие документы нужны

Каждый продавец недвижимости обязан задекларировать свою сделку. Вы должны в установленный срок подать декларацию в налоговую службу. Удобно это сделать в отделении ФНС по месту жительства или онлайн на сайте Госуслуг.

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?

Для декларирования сделки купли-продажи жилья нужен минимальный пакет документов. law-divorce.ru

Для оформления декларации потребуются следующие документы:

  • паспорт,
  • ИНН,
  • договор купли-продажи,
  • документы, которые подтвердят факт расчета с покупателем (расписка, квитанция из банка и т. д.),
  • документы, которые подтвердят ваши расходы в ходе заключения сделки (квитанции из банка, счета на оплату услуг нотариуса, оценщика и т. д.).

Одновременно с оформлением декларации можно подать заявление на получение налогового вычета.

Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Налог нужно заплатить до 15 июля следующего года. Вы обязаны подать 3НДФЛ и в случаях, когда платить налог не требуется.

  1. Как узнать кадастровую стоимость квартиры
  2. К чему может привести завышение стоимости при продаже квартиры
  3. Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться
  4. Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости. Налог с продажи квартиры дешевле кадастровой стоимости

08 января 2021

В этой статье мы рассмотрим ситуации, когда квартира продается ниже кадастровой стоимости. Когда такое бывает? Кому выгодно продавать недвижимость ниже той цены, которая есть?

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

8 (800) 775-75-85

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,на которые вы можете претендовать

Это может быть в разных случаях, иногда это делается ради выгоды, а иногда по необходимости. Разберемся, как действовать в той или иной ситуации.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – какой будет налог

Продажа имущества приносит доход. А с дохода каждый гражданин должен заплатить подоходный налог. 13% от суммы продажи недвижимости и другого имущества должны пойти в бюджет государства.

Но если квартира продается не ниже кадастра, а по обычной цене – вопросов, как считать налог не возникает. Просто 13% высчитывается от суммы продажи. Но если сумма продажи значительно ниже, чем «адекватная» стоимость? Как считать в этом случае?

Если вы продаете недвижимость ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться не сумма продажи, указанная в договоре, а именно 70% кадастровой стоимости.

Если квартира продается по цене выше, чем 70% от кадастровой стоимости, тогда учитывается сумма, прописанная в договоре.

Пример: Серов решил продать жилье значительно дешевле кадастровой стоимости — за 1 500 000 рублей, хотя по кадастру цена недвижимости составляет 3 миллиона рублей. Налог Серов будет платить не с суммы дохода – с 1.5 млн, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости – с 2 100 000 руб. (3 000 000 * 70%).

Зайцев продал жилое имущество за 4 миллиона рублей, а кадастровая стоимость этой недвижимости 2 500 000₽. То есть он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. В этом случае 13% Зайцев будет платить с суммы дохода – с 4 000 000₽.

Делая вывод, можно сказать, что продажа квартиры меньше кадастровой стоимости может нести последствия, поэтому всегда рассчитывайте перед продажей сумму дохода и налога, который вам придется заплатить.

Если кадастровая стоимость изменилась?

Бывает так, что цена кадастра меняется. Как тогда считается НДФЛ? От какой суммы?

В таких случаях кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января того года, в котором была продажа.

Пример: Кадастровая стоимость жилого дома Захарова была 5 млн рублей. А в сентябре 2020 г. была обновлена и стала уже 7 млн руб. В апреле 2020 г. Захаров продал дом за 3 млн руб. (что ниже 70% кадастровой стоимости), и 13% от продажи будет рассчитываться с 3.5 млн руб. (5 000 000 (цена кадастра на 01.01.2020 г.) * 70%).

В каких случаях налог платить не придется

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?

Не будем забывать, что в некоторых случаях вы и вовсе можете быть освобождены от уплаты налога. Например, если на момент продажи истек минимальный срок владения.

Сроком владения для продажи без налога может быть 3 года и 5 лет, в зависимости от того, как вы получили квартиру.

Минимальным сроком владения считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)
  • Квартира стала собственностью вследствие приватизации
  • Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
  • Квартира приобретена любым способом до 01.01.2016 года
  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Во всех других случаях минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.

То есть если вы продаете жилое имущество по истечении минимального срока владения, при этом неважно, какая это продажа — ниже кадастра или не ниже, налог с продажи платить вам не нужно. Декларацию подавать тоже.

Как уменьшить налог с продажи

Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то вы можете уменьшить свой доход и по итогу заплатить НДФЛ меньше.

Читайте также:  Уменьшение задолженности по алиментам судебная практика

Налоговый вычет

1 000 000 – максимальный размер вычета, на который вы можете уменьшить свой доход при продаже.

Пример: Иванов продает квартиру за 3 000 000 руб., а кадастровая стоимость этой недвижимости 5 000 000. То есть Иванов продает недвижимость ниже 70% от кадастровой стоимости. А значит НДФЛ ему насчитают от 70% кадастровой стоимости – от 3 500 000₽. И к уплате НДФЛ составит 455 000 руб.

Но Иванов, несмотря на то, что продает квартиру ниже кадастровой стоимости, может воспользоваться вычетом. И может уменьшить свой доход на 1 миллион. Таким образом налогооблагаемый доход Иванова составит 2 500 000 руб. (3 500 000 – 1 000 000), а сам НДФЛ к уплате составит 325 000 руб.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета вы также можете уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой этого жилья, если вы можете подтвердить это документально.

Пример: Тот же Иванов продает квартиру за 3 000 000₽, а кадастровая стоимость этой квартиры 5 000 000₽, то есть он продает жилье ниже, чем 70% от кадастра.

Значит НДФЛ будет рассчитываться не с суммы, что ниже, а с 70% кадастровой стоимости – от 3 500 000₽. Но Иванов покупал ранее эту квартиру за 3 500 000₽.

Он может уменьшить доход на расходы и 13% ему платить вообще не придется: 3.5 млн – 3.5 млн = 0. Но декларацию подать все равно будет нужно.

Сроки уплаты налога и необходимые документы

Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продажа. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором была продажа.

То есть если продажа жилья была в 2020 г., подать декларацию нужно до 30 апреля 2021 г., а уплатить НДФЛ до 15 июля 2021 г.

Для налоговой вам понадобятся:

  • 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Теперь вам известно, как считается налог, если квартира продается ниже кадастровой стоимости. Надеемся, что наша статья была полезна!

Налог с продажи квартиры: просто о сложном

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?Налог с продажи квартиры: просто о сложном

Продав недвижимость, вы обязаны о данном факте уведомить декларацией  ИФНС и заплатить, при наличии определённых обстоятельств, налоги в бюджет. Как их рассчитать, в каких ситуациях не придется платить? На эти вопросы отвечают эксперты портала Реестры России.

Определение налога

Налоговый кодекс РФ не содержит такого понятия как налог с продажи недвижимого имущества. Обязательный платеж с дохода, полученного гражданином в результате сделки с недвижимым имуществом, является налогом на доходы физических лиц, или НДФЛ, которым облагаются любые финансовые поступления у граждан, независимо от источника их происхождения.

Ставки и суммы

Продавец квартиры перечислит в бюджет 13% от своей прибыли. Закон о прогрессивном тарифе здесь не применяется.

Ставка 13% действует только для граждан РФ. Нерезиденты заплатят в бюджет 30%.  Гражданство продавца не имеет значения. Например, иностранец, получивший наследство в России или россиянин, постоянно живущий в другом государстве, не являются резидентами.

В каких ситуациях не нужно платить в бюджет

Закон освобождает от уплаты в следующих случаях:

  • объект приобретался до 2016 года, собственник владеет им более пяти лет;
  • объект продается ниже стоимости приобретения, но не менее 70% оценки по кадастру;
  • сделка совершается по цене покупки, и сумма не ниже 70% кадастровой цены.

Важно знать: сохранилось правило про трехлетний срок владения, отменяющий обязательство платить налог. Но действует оно в ограниченных случаях, для объектов, полученных:

  • по наследству или договорам дарения от близких родственников;
  • по договорам ренты;
  • в результате приватизации;
  • при продаже единственного жилья.

Во всех других ситуациях продавцы обязаны рассчитаться с бюджетом.  

Есть нюансы определения периода владения. Обычно дату устанавливают по выписке ЕГРН. Этот документ сегодня заменяет Свидетельство о праве собственности. Но в ряде случаев срок определяют правила:

  • дата получения собственности на наследуемое жилье определяется датой открытия дела о вступлении в права;
  • если имущество получено в результате раздела, датой получения прав считается дата вступления в силу судебного решения;
  • недвижимость, приобретенная через кооператив, считается собственностью после внесения первого взноса и подписания акта приема-передачи;
  • для приватизированного жилья отсчет срока владения идет от даты регистрации права.

Отметим, что отсчет идет не в календарных годах, а в месяцах. Например, пятилетний срок владения наступит по истечении 60 месяцев с момента регистрации права.

Какой будет налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости?

Что считать доходом

Самый важный вопрос касается определения налогооблагаемой базы. Что же считать доходом продавца? Ответ на этот вопрос зависит от даты регистрации прав собственности и срока владения жильем.

Новые правила налогообложения касаются граждан, купивших квадратные метры после 1 января 2016 года. Разберем на примерах, когда не нужно рассчитывать базу для уплаты НДФЛ:

  1. если вы владеете квартирой 36 месяцев, получив ее по договору ренты или дарения, по наследству или в результате приватизации. Освобождается и продажа единственного жилья, которым владеют им более 3 лет;
  2. если недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года, в собственности более 60 месяцев.

Во всех других ситуациях, реализация объектов с периодом владения до 5 лет подлежит налогообложению. По новым правилам, базой для расчета выступает кадастровая цена, сниженная на 70%.

  • Рассчитанные показатели НДФЛ можно уменьшить на стандартный вычет в 1 миллион рублей или на сумму расходов на приобретение объекта.
  • Формула простая: (Доход – Расход/или Вычет) х 13% = Сумма НДФЛ
  • Важно знать: налог будет исчисляться с той цены, которая больше, кадастровая она или договорная.
  • Рассмотрим на примерах:
  1. В 2021 году господин Иванов продает квартиру за 5 млн. рублей. Имущество он купил два года назад за 4 млн. руб.

Кадастровая оценка объекта на 01 января 2021 года  составила 7 млн. рублей.

Применяем коэффициент и рассчитываем сравнительную стоимость:

7,0 * 70% = 4,9

Для базы будет использована продажная стоимость, так как она выше скорректированной кадастровой. То есть, доходом продавца признают 5 млн. рублей.

  1. Г-н Иванов предъявляет к зачету документы, подтверждающие покупку жилья, и уменьшает налог:
  2.  (5,0 – 4,0)  х 13% = 130 000 рублей
  3. Если допустить, что у продавца нет подтверждения понесенных расходов, то он сможет воспользоваться стандартным вычетом. В этом случае  НДФЛ составит:
  4. (5,0 – 1,0) х13% = 520 000 рублей
  5. В первом примере договорная цена больше чем 70% кадастра, но бывают и другие ситуации:
  1. Господин Смирнов продает дом за 6 млн. руб. Кадастровая оценка 10 млн. руб.
  • Определяем сравнительную цену, снижая кадастровую на поправочный коэффициент:
  • 10,0 х 70% = 7,0
  • Как видим, сравнительная кадастровая оказалась выше, чем договорная цена.
  • Следовательно, она и будет основой для расчета.
  • Расходы на строительство дома продавец не может подтвердить документально, поэтому использует стандартный вычет.
  • НДФЛ: (7,0 – 1,0) х13% = 780 000
  • Рассмотрим следующий пример:
  1. Госпожа Синичкина продает таунхаус, полученный год назад при разделе имущества. Так как трехлетний срок владения не наступил, придется платить налоги. Таунхаус выставлен на продажу за 20 млн. рублей при кадастровой оценке в 12 млн. руб.

Документов, подтверждающих расходы, владелица жилья представить не может.

Считаем налог с применением вычета:

(20,0 – 1,0) х13% = 2,470 млн. руб.

Вычет или расходы: что выбрать?

Налоговый Кодекс установил предельный размер вычета – 1 млн. рублей.  

Этот вариант выгоден, если цена реализации слегка превышает вычет, в этом случае платеж будет минимальным. При сумме сделки менее миллиона, расчет покажет нулевые значения.

Вычет применяется и в случаях, когда продавец не может обосновать расходы.

Оплата расходов должна подтверждаться документально. Принимаются договоры купли-продажи, ипотеки, договоры на проведение ремонтных работ. В налоговую инспекцию нужно представить все чеки, платежные поручения, расписки, справки из банка об уплаченных процентах и т.п., на сумму задекларированных расходов.

Важно знать: в ИФНС представляется декларация при реализации объектов, которыми владели менее 36 или 60 месяцев. При этом не имеет значения размер исчисленного взноса. За нарушение срока сдачи (30 апреля следующего года) налогоплательщику грозит штраф.

Штраф и пени придется заплатить и за нарушение срока расчетов: перечислить деньги в налоговую нужно не позднее 15 июля.

Как платить налог на имущество при продаже недвижимости

Налог на имущество за год, в котором совершалась купля-продажа, будут платить продавец и покупатель. Первый заплатит за период, в котором он владел имуществом. Например, сделка состоялась 30 апреля, эта дата зафиксирована в выписке ЕГРН. Следовательно, бывший владелец заплатит налоги за 4 месяца, а новый собственник – за 8. 

Резюмируя всё вышесказанное:

  • продажа недвижимости, купленной или полученной до 2016 года, не потребует уплаты налога в бюджет. Здесь действует правило владения объектом свыше 5-ти лет;
  • освобождаются от платежа сделки с имуществом, которым владеют 3 года, если оно получено в дар, в наследство, по приватизации;
  • прочая продажа объектов находящихся в собственности менее 5-ти лет облагается по ставке 13% для граждан РФ и по ставке 30% для нерезидентов. Основой для расчета выступает оценка по кадастру. Налогоплательщик может уменьшить сумму, использовав фиксированный вычет в 1 млн. рублей или предъявив к зачету понесенные расходы на приобретение данного объекта.

Наши рекомендации: перед продажей квартиры ознакомьтесь с новыми правилами налогообложения. Если имущество приобреталось позднее 2016 года, уточните кадастровую стоимость у нас на сайте или сайте Росреестра и заранее рассчитайте налоги.

Читайте также:  Какие права дает прописка - без права собственности, в квартире собственника, регистрация, в частном доме

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Обновлено 23.03.21

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.

(кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.

По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб.

(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Расчет налога с продажи квартиры по кадастровой стоимости в [year] году

Содержание:

Главная » Налоги » Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

В целях недопущения занижения базы налогообложения при исчислении НДФЛ с продажи недвижимости производится расчет налога по кадастровой стоимости. Новый порядок закреплен в ст. 217.1 НК РФ.

Формула для расчета

Для расчета налогооблагаемой базы по новым правилам применяется следующая формула:

Нб = Ко × 0,7 – Л

  • Нб – налогооблагаемая база;
  • Ко – кадастровая оценка;
  • Л – льгота.

Налогоплательщик вправе уменьшить базу для расчета НДФЛ на льготу:

  • в размере 1 000 000 руб;
  • в сумме фактических расходов на покупку.

Налогоплательщик вправе применить только один из двух вычетов, тот, который ему будет более выгоден. Для применения вычета в сумме фактических затрат необходимо представить в налоговый орган документы, подтверждающие понесенные расходы.

На что влияет дата приобретения объекта

Изменения в НК РФ были введены № 382-ФЗ от 29.11.2014. В п. 3 ст. 4 указанного закона прописано, что новый порядок расчета распространяется на объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано после января 2016 г.

То есть, если квартира перешла во владение налогоплательщика ранее этого периода, то расчет НДФЛ производится по цене договора.

Если объект недвижимости зарегистрирован в собственность после 2016 г., то при расчете налогооблагаемой базы применяется, либо цена договора, либо кадастровая оценка, помноженная на коэффициент 0,7.

Если цена сделки выше кадастровой оценки, то налог с продажи квартиры рассчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи.

Как узнать кадастровую оценку

В НК РФ сказано, что налог по кадастровой стоимости определяется исходя из оценки объекта, установленной на 1 января года, в котором совершена сделка.

Например, сделка по отчуждению объекта была совершена 24 мая 2017 г., значит, кадастровая оценка должна быть определена на 1 января 2017 г.

Данные о кадастровой цене содержатся в выписке ЕГРН. Получить сведения об объекте можно бесплатно, на сайте rosreestr.ru. Для этого с главной страницы нужно перейти в раздел «справочная информация».

В форме поиска следует указать один из параметров жилплощади:

  • кадастровый/условный/ранее присвоенный номер;
  • адрес;
  • права/ограничения.

После этого ввести капчу и кликнуть кнопку «сформировать запрос». На экране отобразится информация об объекте.

Помимо этого можно заказать выписку в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ будет необходим для заключения договора купли-продажи квартиры.

Когда можно не платить НДФЛ

Ст. 217.1 предусмотрены случаи, в которых налогоплательщик полностью освобождается от уплаты НДФЛ, а также от необходимости представлять 3-НДФЛ в ФНС. В п. 2 указанной статьи определено, что если собственник владеет жилплощадью более минимально установленного срока, то он может заключить сделку по отчуждению без уплаты налога в бюджет.

Минимальный срок владения зависит от способа получения жилплощади в собственность. До 2016 г. этот срок был единым для всех объектов – 3 года. После 2016 г. срок составляет:

  • 5 лет для сделок купли-продажи. После 2020 г. минимальный срок составляет 3 года в том случае, если сделка купли-продажи осуществляется с единственным жильем;
  • 3 года – для иных сделок (приватизация, наследство, дарение).
Читайте также:  Односторонний отказ от исполнения договора по гк рф

Дата, с которой отчитывается срок владения, будет отличаться для различных способов получения объекта в собственность. При получении объекта путем покупки срок отчитывается с даты госрегистрации права собственности в Росреестре.

Если недвижимость досталась налогоплательщику по наследству, то срок отсчитывается со дня ухода из жизни наследодателя.

На объект недвижимости, полученный в дар, срок владения считается с момента госрегистрации права владения в Росреестре.

Если собственников несколько

В ситуации, когда объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам в долях, каждый из них рассчитывает налог и применяет льготу самостоятельно, пропорционально доли в квартире.

Если кадастровая оценка завышена

Кадастровая оценка является изменяемой величиной. Росреестр стремится максимально приблизить ее к рыночной стоимости объекта. Но иногда случается, что кадастровая цена в 1,5-2 раза превышает рыночную стоимость недвижимости.

В таком случае владельцу имущества необходимо оспорить кадастровую оценку. Сделать это можно двумя способами:

Основанием для пересмотра кадастровой оценки является:

  • недостоверная информация об оцениваемом объекте;
  • установление реальной рыночной стоимости.

Пересмотр цены в специальной комиссии является приоритетным способом, так как обладает следующими преимуществами:

  • быстрое рассмотрение заявления;
  • отсутствие госпошлины за рассмотрение обращения;
  • возможность оспаривания принятого решения в суде.

Для обращения в комиссию владельцу недвижимости нужно представить документы:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • справку о кадастровой оценке;
  • подтверждение недостоверности сведений об имуществе;
  • отчет о рыночной оценке.

Комиссия имеет право рассматривать заявление гражданина в течение месяца, после чего она обязана вынести решение о пересмотре кадастровой цены или об отклонении заявления.

Особенности для нерезидентов

Граждане, не являющиеся резидентами РФ, также обязаны уплачивать НДФЛ при продаже имущества, расположенного на территории России. Ставка для нерезидентов составляет 30%.

При этом у нерезидентов отсутствует право на применение вычетов. В остальном порядок расчета совпадает с исчислением налога для резидента. При расчете также применяется кадастровая цена. При владении имуществом дольше минимального срока нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ.

Для чего введены новые правила расчета НДФЛ

Расчет налога по кадастровой стоимости был введен с целью недопущения занижения цены недвижимости в договоре. В первую очередь от указания заниженной стоимости рисковали покупатели объекта. Ведь в случае признания сделки незаконной они могли потребовать от продавца компенсацию только в размере, указанном в договоре.

Одновременно с этим нововведение позволяет получить больше денег в бюджет, так как НДФЛ рассчитывается с большей стоимости.

Продавцу необходимо самостоятельно рассчитать сумму налога и подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом отчуждения недвижимости. Оплату налога необходимо провести до 15 июля. Отчитываться перед налоговым органом необходимо даже в случае, если налогооблагаемая база равна нулю, и налог к уплате отсутствует.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Налог с продажи квартиры

На текущий год, согласно Налоговому кодексу, ставка НДФЛ при продаже недвижимости = 13%. Однако, помните, что порядок уплаты налога с продажи квартиры разнится по: категориям граждан, периоду обладания на момент уплаты и объемам выплат. Сейчас мы во всем разберемся.

Кратко за 2 минуты про налоги с недвижимости в видеоролике от ФНС и ТНТ

Какой период владения квартирой когда освобождают от налога?

Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.

Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.

Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.

Как платить налоги — частые вопросы

Как и в каком порядке нужно платить налог с продажи унаследованной квартиры? Налоги при продаже квартиры доставшейся по наследству подлежат уплате если вы получили доход. Важно понимать что срок владения квартирой превышающей три года не является основанием для уплаты налога, но в противном случае вы уплачиваете 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. №1*

Если пенсионер продает квартиру, то должен ли он заплатить налог с продажи? Согласно ст.

407 Налогового кодекса освобождается от уплаты НДФЛ пенсионеры-пенсионеры, получающие пенсии, назначенные в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ, а также лица, достигшие пенсионного возраста, которым в соответствии с законодательством России выплачиваются ежемесячное пожизненное содержание. №1*

Еалог при продаже квартиры по завещанию аналогичное как и при продаже квартиры по наследству выплачивается если период владение менее трех лет. №1*

При продаже квартиры по переуступке налог составит 13% от суммы сделки – это разница между суммой договора и передачей права. Например: вы заключили договор с застройщиком и заплатили ему 1 млн рублей.

 По прошествии еще года, вы решили продать право требования за 2 000 миллионов рублей. При этом вам придется заплатить в размере 13% от выручки – то есть от 1 000 000 рублей.

 Сумма налога составит 130 000 рублей.

Что если собственник вступил в права после 01 января 2016?

Период обладания – 5 лет. Т.е. если недвижимость была куплена после 01.01.16, и сейчас вы владеете квартирой меньше пяти лет, то при ее продаже вам предстоит уплатить НДФЛ с прибыли (13%).

Тут важно, что налог платить именно с прибыли, а не со всей стоимости квартиры. Например, вы купили квартиру за 3 млн. руб., а продаете ее за 5 млн. руб.. Тогда налог вы будете уплачиваете с 2 млн. руб. (200 000 руб.). Ели период обладания больше 5-ти лет, то от налога вы освобождаетесь.

Период обладания – 3 года. Даже если жилье было куплено после 01.01.16, у вас все-таки есть шанс сократить период обладания квартирой до 3-х лет в нескольких случаях.

  1. Первое – если это ваше единственное официально зарегистрированное жилье, вы не участвуете ни в какой долевой собственности (поправка в НК от 1 января 2020 г.).
  2. Второе – если квартиру вам подарил кто-то из категории «близкие родственники», т.е. мама, папа, брат или сестра, внуки (супруги – нет).
  3. Третье – недвижимость – это ваше наследство.
  4. Четвертое – недвижимость вы получили в процессе приватизации (именно после этой даты).
  5. Пятое – квартира получена «по договору пожизненного содержания с иждивением» (очень редко).

Собственник вступил в права до 01 января 2016

Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).

Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.

Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.

Минимальный период обладания квартирой — как налоговая ведет отсчет, с какой даты?

Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.

Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».

Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».

Какие есть исключения из общего правила оплаты налога с продажи квартиры?

  1. Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
  2. Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.

  3. Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу.

    Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.

  4. Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.

  5. В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.

  6. Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
  7. Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации

За исключением дат регистрации 1998 года

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *