Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Время чтения: 9 минут

С точки зрения супругов, расторжение брака – это трагедия семейной жизни, распад семьи. Еще больше омрачить этот процесс может лишь дележ совместного имущества, особенно если это общее жилье, купленное в ипотеку.

Трудности ситуации в правовом статусе: будучи жилым помещением, жилье одновременно является и долговым обязательством супругов, раздел которого обяжет каждого к выплате немалых долгов. Впрочем, все меняется, если ипотека оформлена до свадьбы.

Сегодня мы разберемся, как при разводе делится ипотека, взятая до брака.

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим порядок возникновения ипотечного обязательства, является Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102 от 16.07.1998.

Закон регулирует порядок возникновения ипотеки, порядок и условия заключения ипотечного договора, необходимость ее государственной регистрации, порядок составления закладной, порядок перехода прав на заложенное имущество и прочие процессуальные особенности.

Положениями именно этого закона будут регулироваться ипотечные взаимоотношения между лицами, оформившими кредит на квартиру, и их кредиторами.

Параллельно, так как ипотека является долговым обязательством, на эти отношения также будут распространяться положения раздела III ГК.

Здесь определены основы регулирования гражданских обязательств и порядок их исполнения (глава 22 ГК), меры обеспечения такого исполнения, в том числе и положения о залоге (§3 главы 23 ГК), порядок перемены лиц в обязательствах, перевод долга и прочие особенности обязательств, распространяющиеся и на ипотечные правоотношения.

Что касается раздела ипотечного имущества, то его правила, так как деление происходит между супругами, определяются уже семейным законодательством, в частности, Семейным кодексом. Глава 7 СК в общем регулирует режим совместной супружеской собственности: то, как он возникает (ст.

34 СК), что является личным имуществом (ст. 36 СК), на каких условиях муж и жена владеют и распоряжаются общей собственностью (ст. 35 СК), что будет при разводе, и как будет делиться все совместно нажитое (ст. ст. 38, 39 СК).

В том числе и квартира, взятая в ипотеку, а также оставшиеся долги по ней.

Как оформить ипотеку в гражданском браке

Так называемый гражданский брак, или, правильнее будет сказать, сожительство не признается как форма семейных отношений, а потому семейное законодательство на него не распространяется.

Проще говоря, если мужчина и женщина проживают под одной крышей и фактически живут одной семьей, это не делает их супругами в юридическом смысле.

Взаимные супружеские права и обязанности между ними не возникают, а значит и ответственности взаимной (по крайней мере, возникающей по закону) у них тоже быть не может.

Опасаясь последствий этого, еще “на заре” ипотеки кредиторы были категорически против оформления жилищных кредитов на сожителей: ипотека на двоих без брака была невозможна. Связано это было с тем, что лишь в супружестве все долги, независимо от того, на кого они оформлены, распространялись на обоих.

Но растущее количество «гражданских браков» заставило банки по-другому смотреть на эту ситуацию. Теперь кредитные организации действительно дают добро на ипотеку и сожителям, однако лишь на определенных условиях.

Существует минимум 2 возможные модели, как оформить ипотеку в гражданском браке:

  1. Оформить ее на кого-либо одного из сожителей, однако его официальные доходы в таком случае должны позволять в полной мере справляться с выплатой кредита, иначе банк откажет.
  2. Стать созаемщиками по ипотечному договору, а право собственности на приобретаемое жилье изначально распределить в равных (или иных) долях.

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Приоритетным, очевидно, является второй вариант, так как обезопасить себя от потери прав на квартиру иным способом невозможно. В случае расставания с сожителем имущество не будет делиться, а потому права на него останутся лишь за тем, за кем оформлены изначально.

Безусловно, существуют модели, по которым право совместной собственности сожителей теоретически может быть признано. Например, если в суд будет подан иск о признании права на долю в общей собственности на конкретное имущество.

Но, даже подав иск, все равно придется доказать что между сожителями имелась договоренность о совместном приобретении жилого помещения в ипотеку и несении совместных расходов на погашение обязательств по ней. И это, как показывает судебная практика, сделать крайне затруднительно.

Чтобы суд признал за сожителем право на ипотечное имущество, ему придется документально доказать конкретные расходы, понесенные по договору ипотеки.

Так как в качестве доказательства обычно признается лишь квитанция с конкретной суммой и фамилией, чаще всего сожителям в признании их права отказывают.

А потому единственно верным решением будет оформить документы на квартиру на обоих сожителей (по ½ на каждого), и стать созаемщиками по ипотеке. Правда, в таком случае и платежи, и ответственность, могут быть прописаны для каждого отдельно.

Будет ли добрачная ипотека «совместно нажитой»

Семейное законодательство распространяет режим «совместно нажитого» на все, что муж с женой успели купить в период брачных отношений. Так как ст.

1 СК признает лишь брачные отношения, заключенные в ЗАГСе, то общее имущество будет возникать лишь с момента официальной регистрации отношений.

И действовать такой режим будет до государственной регистрации развода, распространяясь как на имущественные права, так и на имущественные обязательства.

То есть общими будут все доходы, купленные движимые вещи (кроме личных) и недвижимое имущество, ценные бумаги, доли в капитале.

Исключения предусмотрены ст. 36 СК: права и обязательства, приобретенные до свадьбы, а также полученные в качестве подарка (в том числе обязательства по освобождению от долга по договору дарения), наследства (в то числе долги наследодателя) или по другим безвозмездным сделкам, не являются совместной собственностью.

Таким образом, вопрос вхождения ипотеки в совместную собственность зависит от того, в какой конкретно период она возникла и была оформлена.

Если ипотечный договор был подписан после государственной регистрации брака, квартира и долги перед банком по ней будут считаться общим супружеским имуществом.

Если подписание документов произошло до вступления в брак, квартира и ипотека будут исключительно личным имуществом.

Впрочем, закон предусматривает случаи, когда личное имущество мужа или жены может стать их общей собственностью в порядке признания судом. Согласно ст. 37 СК, это возможно, если будет доказано, что в личное имущество мужа или жены осуществлялись капиталовложения из общего имущества во время нахождения в браке.

Этот инструмент – единственный шанс представить свои претензии на добрачную ипотеку, если дело дойдет до расторжения брака. Остановимся подробнее на том, можно ли вообще разделить добрачную ипотеку.

Можно ли разделить добрачную ипотеку при разводе

Раздел при расторжении брака, в силу положения ст. 38 СК, допустим лишь в отношении совместной собственности. То есть возможность раздела ипотечной квартиры и долга по ней формально зависит от того, войдет ли такая квартира и долг в совместную собственность.

Если ипотека взята до брака, то после развода вполне логично поднимать вопрос ее включения в общее супружеское имущество.

Конечно, если второй супруг, который не участвовал в оформлении ипотеки, претендует на часть в этой квартире и имеет финансовую возможность выплачивать долг, если он еще не выплачен. Иначе от этой идеи стоит отказаться.

По общему правилу, все приобретенное до регистрации свадьбы является личной собственностью каждого супруга и в общую собственность не войдет. А потому, если квартира куплена до брака в ипотеку, разделена она быть не может.

Однако ст. 37 СК, как мы уже сказали, позволять признавать совместной ту собственность, в которую вложены средства за счет общего имущества. То есть фактически возможность включить ипотечную квартиру в общую собственность и разделить ее после развода зависит от того, за чей счет и когда погашался ипотечный кредит. Рассмотрим наиболее типичные ситуации.

Если добрачная ипотека погашена до свадьбы

Ипотека, оформленная до свадьбы, вполне может быть погашена также до госрегистрации брака.

Очевидно, что ее погашение осуществлялось за счет личных средств мужа или жены, так как на момент погашения брачных отношений между ними еще не возникло.

Учитывая это, супруг, на которого оформлена квартира, будет ее единоличным владельцем и последствия при разводе такой квартиры не коснутся – она очевидно не подлежит разделу.

Впрочем, в некоторых случаях даже полностью оплаченную до брака ипотечную квартиру можно признать общей собственностью и получить от нее долю при расторжении брака.

Закон позволяет сделать это в случае, если за время брака за счет общих средств или средств одного из супругов, чьим имуществом она не является, была значительно повышена ее ценность и стоимость.

Например, был произведен капитальный ремонт такой квартиры, ее переоборудование или реконструкция.

Сложности могут возникнуть с доказыванием конкретных вложенных сумм, так как потребуются документальные доказательства (чеки, квитанции). От доказанных сумм будет зависеть размер доли, на которую может претендовать заинтересованный супруг. Очевидно, что она будет незначительной, но иного пути предъявить претензии на квартиру другого супруга нет.

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Если добрачная ипотека погашена в браке

Совершенно другой вопрос, когда ипотека взята до брака и выплачивалась в браке. В соответствии со ст.

34 СК, любой доход, из которого могла выплачиваться ипотека, независимо от того, кем из супругов он был получен, будет считаться собственностью обоих супругов.

Это может быть зарплата, дивиденды по ценным бумагам, выплаты по акциям, плата за аренду имущества, пенсия или социальные пособия – все это считается общей собственностью мужа и жены.

А потому факт использования совместного имущества для погашения ипотеки будет в подавляющем большинстве случаев очевиден. Учитывая это, суд без особых колебаний должен включать квартиру (или ее часть, пропорционально объему выплат, произведенных в браке) в общее имущество, тем самым давая разрешение на ее раздел.

Впрочем, нельзя исключать также возможность погашения ипотечного кредита и за счет личных средств. Так, независимо от того, в какой период был погашен жилищный кредит (даже если в браке), квартиру нельзя будет включить в общее имущество и соответственно разделить, если кредит был погашен:

  • за счет сбережений, собранных до вступления в брак (если это банковский вклад, то сам он не будет считаться общим, а вот проценты по нему, будучи доходом, являются общими);
  • за счет средств, полученных в качестве подарка, например, если деньги на квартиру дают родители одного из супругов;
  • за счет средств, полученных по наследству.

Остальные же доходы следует считать общими, а потому при их направлении на оплату ипотеки, квартира при расторжении брака будет подлежать разделу.

Как происходит раздел общего имущества

При разводе режим совместно нажитого прекращает свое действие, потому супруги, руководствуясь ст. 38 СК, могут настаивать на разделе общей собственности.

Закон определяет их доли в этом имуществе как равные.

Однако когда речь идет об ипотечной квартире, которая изначально не включена в общую собственность, то однозначно говорить о размере подлежащих выделу каждому супругу долей нельзя.

Пункт 2 ст. 38 СК позволяет супругам заключить соглашение и разделить доли в ипотечном имуществе в той пропорции, в которой они посчитают нужным. Если достигнуть соглашения не удалось, раздел следует производить через суд, предварительно внеся ходатайство о включении ипотечной квартиры (или части) в общую собственность.

Определяя размер долей каждого из супругов, суд будет учитывать общую стоимость квартиры, и соотносить ее с размером платежей, внесенных за счет общего имущества.

Проще говоря, если квартира обошлась в 3 млн рублей, а после вступления в брак были внесены платежи на 1 млн рублей, то «совместно нажитой» можно считать лишь ⅓ от квартиры, то есть каждому по ⅙.

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Особенности переоформления ипотеки при разводе

Как мы уже сказали, изначально, еще до самого раздела ипотечной квартиры, нужно добиться признания ее общим имуществом. Если второй супруг не согласен с этим и не желает разделять оформленное на него имущество, сделать это можно через суд. Требование о признании личного имущества совместным может быть заявлено в одном иске с разделом общей супружеской собственности.

Если ипотека уже погашена и обременение с заложенной квартиры снято, это значительно упрощает процедуру.

Читайте также:  Можно ли вернуть умные часы в магазин или обменять на другую модель

Решая вопрос по существу, суд будет отталкиваться исключительно от доказательств, которые представит заинтересованный супруг.

Если он докажет общие капиталовложения в выплаты по ипотеке, квартира (или ее часть) войдет в общую собственность и будет разделена пропорционально выделенным в общей собственности долям.

Другой вопрос – когда взятая ипотека до брака при разводе еще не погашена. В таком случае квартира будет находиться под залоговым обременением, а это, согласно п. 2 ст. 346 ГК, означает, что распоряжаться ею без согласия залогодержателя нельзя.

Проще говоря, для раздела ипотечной квартиры потребуется согласие банка или иной кредитной организации, оформившей ипотеку.

Но так как квартира является предметом залога, отчуждение одной из ее частей уменьшит стоимость заложенного имущества, а это, в свою очередь, нарушит интересы кредитора. Поэтому банк, очевидно, не даст согласие на такой выдел супружеской доли и суд в данном вопросе не вправе его обязать к этому.

Единственная модель, при которой банк может дать разрешение на раздел ипотечной квартиры – это включение заинтересованного супруга в договор ипотеки в качестве созаемщика, причем без выдела долей в долге, дабы установить солидарную ответственность бывших супругов.

При этом порядок дальнейшей выплаты ипотеки бывшему мужу и жене придется оговаривать самостоятельно. В любом случае данные вопросы рекомендуется решать полюбовно и с обязательным участием банка. А иногда даже проще согласиться на денежную компенсацию.

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Раздел ипотеки, взятой в браке

Раздел ипотеки, оформленной после свадьбы, процессуально происходит значительно проще в сравнении с тем, как делится квартира, взятая в ипотеку до брака.

Дело в том, что в таком случае не имеет значения, на кого конкретно оформлена квартира, – на нее в любом случае действует ст.

38 СК, которая делает жилье общей супружеской собственностью, а потому и делится такая квартира обязательно поровну.

Но наряду с квартирой общей супружеской собственностью становится и ипотечный кредит: как правило, внесение второго супруга созаемщиком в договор является обязательным требованием кредитных организаций.

В случае расторжения брака допустимы несколько моделей раздела квартиры и невыплаченной ипотеки:

  • квартира делится в равных долях между супругами, но по ипотеке они остаются солидарными созаемщиками;
  • квартира остается за тем, на кого она оформлена, а второй супруг выводится из числа созаемщиков и получает компенсацию;
  • квартира продается, за счет вырученных средств погашается задолженность, а оставшиеся средства делятся между мужем и женой поровну.

Узнайте подробнее как при разводе разделить квартиру в ипотеке.

В заключение

Все вышесказанное позволяет нам сделать несколько очевидных выводов:

  • ипотека, взятая до брака, считается личным имуществом, а потому чаще всего разделу при разводе не подлежит;
  • хотя возможны и некоторые исключения, например, если будет доказано, что ипотечный кредит выплачивался за счет общих средств супругов;
  • в таком случае суд вправе включить часть ипотечного жилья в совместную собственность и произвести его раздел между супругами;
  • но доли супругов в такой квартире, в отличие от любых других случаев, не будут равными: они будут определяться пропорционально той сумме, которую составит доля общего имущества в общей стоимости квартиры.

Как делится квартира при разводе в ипотеке

Расторжение брака – малоприятная, сложная процедура. Прекращает свое существование семья, определяется место жительства детей, делится имущество. Как быть, если на момент развода супруги проживают в ипотечной квартире? Даже если бывшие муж и жена готовы расстаться мирно, в таком случае у них возникает множество вопросов.

Ситуация усложняется из-за наличия третьей стороны – банка. До полной выплаты заемных средств недвижимость остается в качестве залога у финансовой организации.

Как делится такое имущество? Кто будет выплачивать долг кредитной организации? Кому достанется ипотечная квартира при распаде семьи? Давайте попробуем разобраться в вопросах, волнующих каждого попавшего в подобную ситуацию.

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Как при разводе делится ипотечная квартира: ключевые особенности

Не думайте, что квартира в ипотеке при разводе делится по строго определенной схеме. Каждый случай рассматривается индивидуально, так как имеет свои особенности. Существует ряд обстоятельств, от которых зависит, как разделят недвижимость и как будет погашаться задолженность перед банком. Давайте рассмотрим основные моменты:

  1. Раздел квартиры в ипотеке осуществляется с учетом того, был ли договор заключен до свадьбы или после нее.
  2. Переоформление соглашения, смена заемщика и распределение остатка долга по договору проводится с согласия банка или на основании судебного решения.
  3. При разделе жилья учитывается, был ли семейный союз заключен официально.
  4. Недвижимость не всегда делится в соотношении 50/50. Размер долей зависит от наличия несовершеннолетних детей. Большую часть получит тот из родителей, с кем останется проживать ребенок.
  5. При наличии брачного контракта раздел имущества при разводе осуществляется с учетом условий данного документа.
  6. Если при внесении взносов на кредитное жилье использовался материнский капитал, ребенку должна быть определена своя доля в праве собственности на недвижимость.

Раздел ипотечной квартиры при разводе кардинально отличается от простого распределения имущества после распада семьи. Своевременное привлечение профильного юриста позволит бывшим супругам не портить друг другу нервы и не тратить лишние деньги.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы решить судьбу квартиры в ипотеке, бывшим супругам необходимо подготовиться и собрать определенный пакет бумаг. Для суда, похода в банк или для получения консультации адвоката понадобятся:

  • соглашение с кредитной организацией;
  • квитанции, подтверждающие внесение платежей;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (до 2016 года право собственности подтверждалось соответствующим свидетельством, которое было упразднено);
  • свидетельства о браке и его расторжении;
  • решение суда (при наличии);
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • брачный контракт (если он составлялся).

Этого вполне достаточно, чтобы специалист оценил ситуацию и предоставил первичную консультацию. В дальнейшем могут понадобиться дополнительные документы.

Уведомление кредитной организации: существует ли такая обязанность

В действующем законодательстве РФ нет нормы, обязывающей бывших супругов извещать банк о разрыве отношений. Некоторые финансовые организации включают этот пункт в условия договора.

Даже если муж и жена после развода решили все вопросы мирным путем, перечитать текст соглашения нужно обязательно.

Невыполнение условий договора может привести к тому, что банк потребует расторжения соглашения и досрочного погашения долга.

Кредитным организациям неоднократно приходилось решать вопрос о разделе имущества после расторжения брака. Благодаря такому опыту они смогут предложить заемщикам оптимальный вариант.

Если бывшие супруги приняли решение о продаже квартиры после развода или о переоформлении договора, обращаться в кредитную организацию нужно в обязательном порядке.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе, если собственник муж или жена

Раздел ипотечной квартиры при разводе осуществляется разными способами. Оптимальный вариант поможет подобрать адвокат или сам банк. Бывшие супруги смогут поделить недвижимость таким образом:

Способ Действия супругов
Заключение соглашения Приняв решение о разводе и оговорившись о разделе имущества муж и жена могут оформить соответствующее соглашение. Они обязаны уведомить об этом кредитора и согласовать с ним все детали.
Отказ одного из супругов от прав на недвижимость Квартира при разводе может не делиться. Если бывший муж или жена готовы отказаться от своих прав, они оформляют свое решение нотариально. Чтобы обязательства по договору перешли к одному из заемщиков, банк должен дать свое согласие. Только в этом случае переоформляется кредитный договор.
Продажа жилья Для реализации находящейся в залоге недвижимости необходимо согласие кредитора. После заключения сделки погашается долг перед банком. А затем остальная сумма делится между бывшими супругами.
Раздел квартиры в соответствии с брачным контрактом Если до свадьбы между супругами был заключен такой договор и в нем предусмотрен порядок раздела имущества, то процедура проходит в соответствии с указанным в документе порядке

Такие варианты решения проблемы возможны только при наличии договоренности. Если бывшие супруги продолжают спорить, им придется подавать иск о разделе ипотечной квартиры при разводе.

[text]

Мирное решение вопроса о разделе недвижимости

Соглашение о разделе нажитого в браке имущества должно быть удостоверено нотариусом. Это предусмотрено пунктом 2, статьи 38 Семейного кодекса РФ. Процедура должна соблюдаться и в том случае, когда делится при разводе ипотечная квартира. Обычно нотариусы предлагают клиентам заранее подготовленный шаблон документа, в котором указываются:

  • личные данные мужа и жены (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
  • дата регистрации брака и информация о свидетельстве (серия, номер, кем и когда выдано);
  • перечень имущества, которое переходит в собственность каждой из сторон;
  • лицо, которое будет нести расходы, связанные с оформлением документов.

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Порядок выплаты ипотеки после расторжения брака, размер платежа, сроки, график погашения, процентная ставка устанавливаются исключительно банком.

Финансовая организация может отказаться вносить изменения в кредитный договор. В этом случае первоначальные условия соглашения остаются в силе. Бывшие супруги могут выразить желание переоформить договор. В этом случае им придется подтверждать платежеспособность. Обычно кредитная организация просит предоставить:

  • удостоверенную копию трудовой книжки;
  • справку о доходах;
  • другое документальное подтверждение того, что заемщик может погашать кредит.

Кроме этого, понадобятся другие бумаги, перечень которых озвучит сотрудник банка при предоставлении консультации.

Внесение взносов по кредиту после развода

Ипотека требует обязательного внесения платежей в строгом соответствии с графиком. Как они распределяются после расторжения брака? Развод не освобождает заемщиков от выполнения обязательств по договору.

Платежи между бывшими супругами распределяются в соответствии с установленными долями. Прекратив свои семейные отношения муж и жена несут индивидуальную ответственность за погашение кредита (а не солидарную, как это было ранее).

Нарушение установленного графика может стать причиной судебного разбирательства и последующей продажи недвижимости за долги.

Обычно бывшая семья разъезжается после разрыва отношений. Но, если такого не случилось, и люди продолжают жить под одной крышей, они могут продолжать исправно вносить платежи в соответствии с размером своей доли (размер взноса при разводе делится не всегда пополам, могут быть и неравные части).

Не являются исключением случаи, когда один из экс-супругов не вносит платежи. Причины такого поведения могут быть разные. Некоторые считают, что если после развода квартира осталась мужу (жене), то они не должны за нее платить.  Есть категория лиц, которая намеренно нарушает условия договора.

Делают они это для того, чтобы жилье продали за долги. Приняв такое решение стоит учесть, что банк на аукционе реализует жилье по заниженной цене. Его задача – вернуть затраченные средства. В таком случае заемщики после продажи недвижимости могут остаться ни с чем.

Может также оказаться что у одного из супругов нет средств для погашения своей части долга.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, нужно договориться о разделе ипотечной квартиры до официального разрыва отношений. Один из бывших супругов может:

  • переводить второму свою долю взноса (при этом обязательно нужно указывать назначение платежа);
  • выплатить свою часть бывшей половинке, оформив передачу денег нотариально.

Можно также просто продать жилье, погасить долг перед банком и разделить оставшиеся деньги. Если договориться не удалось, вопрос решается в судебном порядке.

Как делится жилье, купленное при помощи материнского капитала

Покупая жилье в кредит молодые семьи часто используют материнский капитал. Делится ли квартира в ипотеке при разводе в таком случае? В соответствии с частью 4, статьи 10 Федерального закона от 29.12.

2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ, такая недвижимость делится в равных долях между родителями и детьми.

Таким образом при разделе жилья часть супруга, с которым остается несовершеннолетний после расторжения брака, увеличивается на долю ребенка.

При подобных разводах возникало немалое количество споров. Разъяснения по данному вопросу были даны Верховным судом РФ.

Часть недвижимости, которая была приобретена семьей за собственные или кредитные средства, делится между экс-супругами пополам.

Доля, оплаченная при помощи материнского капитала, должна быть распределена между мужем, женой и их ребенком (определение от 14.03.2017 года по делу №4-ГК16-73).

Читайте также:  Размер алиментов мрот - советы адвокатов и юристов

При расторжении брака дети могут претендовать на часть жилья только в том случае, если при его приобретении использовался материнский капитал.

Как делится ипотека после развода супругов: претензия в банк, суд

Так уж сложилось, что при вступлении в брак ни один человек не задумывается о возможном его расторжении и дальнейших последствиях. Преобладает уверенность, что уж с нами такое не произойдет: не надо будет делить квартиру, машину или сообща платить за ипотеку.

И не всякий раз одного из супругов устроит, если при разводе квартира в ипотеке будет принадлежать другому, которому ее придется продать.

Поэтому раздел ипотеки при расторжении брака станет важным для вас только в том случае, когда самому придется столкнуться с этим и возникнет необходимость в квалифицированной помощи.

Проблемы развода и раздела ипотеки

Сейчас раздел ипотеки при расторжении брака очень актуален, ибо в соответствии со статистикой молодые люди, не достигшие тридцатилетнего возраста, состоят в браке не больше четырех лет. Однако за этот период кое-кто из них успевает приобрести жилье. Во время развода перед ними встает целый ряд вопросов:

Тем более, что нередко кто-то из супругов не соглашается платить или же жилье и долги по нему приобретены вне брака супругами, находящимися в гражданском браке. Вот и приходится решать вопросы раздела материальных благ с учетом интересов всех сторон.

Каждая ситуация при разделе ипотеки может иметь несколько вариантов, которые иногда не находят отражения в законодательстве Российской Федерации. Поэтому могут быть вынесены разные решения по вроде бы одинаковым делам. Необходимо помнить, что во время развода в разделе имущества участвуют три стороны: муж, жена и банк.

Особенности ипотеки при гражданском браке

Достаточно незавидной является ситуация когда супруги находятся в гражданском браке, ибо при отсутствии официальной регистрации супруги не защищены нормами семейного права (см. → раздел имущества в гражданском браке).

Их имущественные притязания будут решаться судом, и опытный адвокат в таких ситуациях крайне необходим. Хорошо если был оформлен брачный договор, в противном случае раздел квартиры и долгов по ней будет достаточно сложным. В большинстве случаев платить по ипотеке приходится тому, на кого квартира оформлена.

Разумеется, и квартира будет присуждена тому супругу, который оплачивал ипотеку.

Необходимость заключения брачного контракта

В случае заключения брачного контракта вы никогда не будете в проигрыше, т.к. в нем прописываются условия, среди которых раздел собственности при расторжении брака. Этот документ подлежит обязательному нотариальному заверению. В нем отражаются вопросы, возникающие у разводящихся супругов по разделу недвижимости, уплате ипотеки и т.п.

Как делится квартира в ипотеке при разводе: взяла ипотеку и вышла замуж, ипотечная квартира супругов

Возможно заключение договора, который будет касаться исключительно выплат по ипотеке или просто соглашения, включающего в себя порядок раздела совместно нажитого имущества. На усмотрение супругов данный документ у нотариуса не заверяется. Разумеется, вы можете и отказаться подписывать договор, но тогда раздел придется оформлять через суд.

Более подробно про особенности составления брачного договора читайте в статье: “Как составить брачный договор“.

Оптимальный способ погашения ипотеки

Наиболее распространенным способом разрешения претензий после расторжения брачных отношений является выплата ипотечного кредита в отношении 50/50. В этом случае квартира является совместно нажитым имуществом и раздел недвижимости осуществляется в равных долях.

Каждому из супругов придется выплачивать только свою долю, одновременно проживая в квартире, приобретенной в браке. Однако если оба супруга не согласны на такой вариант и если кто-то из них отказывается платить в таком порядке, то необходимо обращаться к юристу.

Есть возможность договориться самостоятельно, к примеру, после продажи квартиры рассчитаться с банком, а оставшиеся деньги разделить между собой. Целый ряд трудностей возникает при разделе, когда супруги до развода обзаводятся новыми семьями, а вопрос жилплощади остается открытым. В такой ситуации обойтись без скандалов практически не удастся.

Если ипотека была оформлена на обоих супругов, и они являются созаемщиками, то после развода необходимо обратиться в банк для переоформления договора, чтобы раздел имущества осуществлялся в равных пропорциях.

Конечно же, для банка будет не выгодно вместо одного оформлять два индивидуальных платежа. Он теряет ряд преимуществ общего договора по ипотеке – в таком случае придется обращаться не к одному должнику, а к двум (см. таблицу).

Если финансовое учреждение откажет в переоформлении ипотечного кредита вы вправе в судебном порядке обжаловать отказ.

До развода После развода
1 оформлен один кредит на обоих супругов необходимо переоформление на каждого из супругов
2 один должник два должника

Переоформление ипотеки на одного из супругов

Возможна также ситуация когда в соответствии с брачным договором либо когда один из супругов отказывается от имущества, то оно автоматически переходит в собственность другого.

Тогда и квартира, и обязанность выплачивать ипотечный кредит переходят к другому супругу, т. е. недвижимость становится его индивидуальной собственностью.

Претендовать на эту недвижимость никто другой не имеет права.

Также с согласия обеих сторон ипотечный кредит может быть просто переоформлен. Однако такое переоформление равнозначно отказу от имущества и, после развода его раздел не нужен.

Но не каждый раз получается так просто. При расторжении брака банк может выдвинуть требование о немедленном досрочном погашении кредита. В соответствии с законом кредитор имеет право потребовать досрочно погасить ипотечный долг при ухудшении гарантий возврата кредита. В таких случаях меняется количество собственников, имеющих право на предмет залога, так как квартира делится.

Особенности процесса

Если ипотечный кредит за квартиру получил один из супругов еще до заключения брака, а впоследствии погашали вместе, другой имеет право потребовать возвращения средств потраченных из общего бюджета.

В такой ситуации после заключения брака необходимо сообщить о данном моменте банку для оформления другого члена семьи поручителем.

Если обоюдного соглашения на раздел квартиры нет, то лучшим вариантом будет заключение брачного контракта.

Для подтверждения раздела имущества при расторжении брака необходимо известить банк, выдавший ипотеку. При необходимости продажи квартиры придется каждый месяц вносить ипотечный платежи.

Поэтому если при ипотеке вы разводитесь, то имеются следующие варианты:

  1. совместно выплачивать ипотечный кредит и дальше;
  2. с согласия банка продать квартиру и разделить вырученные средства;
  3. занять необходимую для оплаты ипотеки сумму, а после продажи квартиры разделить полученные за нее деньги.

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает частнопрактикующий юрист Виктория Суворова (Пятигорск):

Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Квартира будет совместным имуществом, если ДДУ и ипотека оформлены до брака?

Особенности ипотеки на квартиру в новостройке до брака

Если займ оформлялся заемщиком до того, как выйти замуж (жениться) в строящемся доме, который был сдан уже после регистрации брака, при разводе необходимо учитывать следующие нюансы:

  • право собственности на недвижимость выдается только после сдачи построенного дома в эксплуатацию;
  • если объект сдается после регистрации семейного союза, имущество считается общим, даже если ипотека оформлялась до этого;
  • второй супруг имеет право на половину квартиры, независимо от того, кем вносился первоначальный и ежемесячные платежи по кредиту.

Обратите внимание! Даже если развод состоялся до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, второй супруг вправе подать иск о возмещении своих расходов на погашение кредита.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.

Кроме того, поскольку предметом сделки являлся объект долевого строительства, вне зависимости от даты заключения договора долевого участия и даты его регистрации право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникло у супругов в браке.

Таким образом, в случае мирного разрешения спора возможно составление брачного договора (контракта) у нотариуса, в соответствии с условиями которого супруги определят, кто является собственником данной квартиры и в каких долях. Если же они не достигнут согласия, то раздел спорной квартиры будет проводиться исключительно в судебном порядке, и квартиру поделят между супругами.

Как правило, суд осуществляет раздел имущества между супругами в равных долях (50% мужу и 50% жене), но в исключительных случаях может и отойти от принципа равенства сторон и присудить одному из супругов, например с учетом сумм платежей, произведенных до брака или с учетом интересов несовершеннолетних детей, долю большую или меньшую, чем второму супругу. Поэтому при недостижении согласия я бы рекомендовала обратить особое внимание на даты и суммы платежей, совершенных до заключения брака.

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Насколько надежны брачные договоры?

Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе

Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры.

Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса.

Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов.

Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.

Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности.

Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее.

Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам Валерия Цветкова:

Несмотря на то, что квартира была приобретена до брака, возникают риски притязаний на недвижимое имущество со стороны другого супруга.

Жилье куплено в ипотеку, и средства мужа или жены (в зависимости от ситуации) были направлены на погашение ипотеки. Скорее всего, вторая сторона сможет подтвердить свои расходы, и в этой ситуации есть следующий выход.

Нужно обратиться в суд и выплатить другому супругу средства в размере суммы, равной той, с помощью которой он помогал погасить кредит перед банком.

Как делится ипотечная квартира, купленная до брака по закону

Если квартира куплена в ипотеку до брака, она не должна считаться совместно нажитым имуществом и делиться при разводе. Однако подобный закон распространяется на собственность, приобретенную на личные средства.

Что касается ипотечной недвижимости, сразу после регистрации брака, считается, что погашение долга производится из общего бюджета, а значит, и на имущество появляются равные права. В этом случае не имеет значения, кто из супругов погашал кредит.

Читайте также:  Ходатайство о снижении размера административного штрафа образец

Ситуация усложняется, если ежемесячные платежи вносил муж, который и оформил ипотеку до брака, а жена после свадьбы ушла в декрет и находилась в отпуске по уходу за ребенком.

Подобная причина отсутствия личных платежей второго супруга считается уважительной и не может стать основанием для отказа в доле квартиры.

Если же муж или жена принимает участие в погашении долга по недвижимости, приобретенной до регистрации брака, это является законным основанием для получения полагающейся ему доли при разводе.

Важно! Часть, причитающаяся второму супругу после расторжения семейных уз, рассчитывается на основании финансовых средств, потраченных им на оплату кредита. Поэтому необходимо сохранить все чеки и квитанции, подтверждающие факт внесения платежей.

При расторжении брака возможны следующие варианты разделения обязательств по кредиту, оформленному до женитьбы:

  • признание ипотеки личным долгом мужа (жены), оформившего его до брака и выплата компенсации второму супругу за понесенные расходы на оплату долга в добровольном порядке по соглашению сторон либо по решению суда;
  • разделение недвижимости на доли с переоформлением займа на каждого супруга по отдельности;
  • совместная выплата долга бывшими мужем и женой после развода и получение соответствующей части квартиры после его полного погашения;
  • досрочная оплата кредита по требованию банка, если он посчитает, что доходы заемщика уменьшаются после развода (например, из-за алиментных выплат).

  Правила приватизации муниципального жилья в 2020 году

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При разводе и разделе имущества в судебной практике встречаются следующие подходы:

  • супруг сможет претендовать на часть имущества, соразмерную выплаченной ипотеке;
  • супруг может претендовать на компенсацию денежного эквивалента, соразмерного выплаченной ипотеке;
  • в случае, если в суде будут предоставлены доказательства того, что между будущими супругами была достигнута договоренность о приобретении недвижимости, то в последующем можно рассчитывать на признание имущества общей совместной собственностью. Признать имущество совместным можно и в том случае, если в квартире был сделан ремонт.

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?

Долг по кредиту

Ст. 391 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что смена должника в обязательстве может быть осуществлена только с согласия кредитора. От этого положения нужно отталкиваться, определяясь, как делится долг по кредиту. Отметим и следующее: если ипотечная недвижимость подлежит разделу, то должен делиться и долг. Но как?

  1. Если банк не возражает, то второй супруг вступает в правоотношения, и становится должником.
  2. Если кредитор против изменения состава участников обязательства, то придется действовать по следующей схеме: заемщик выплачивает кредит полностью, а, затем, взыскивает часть средств со своего супруга, которому досталась доля в недвижимости.

Выходит, что бывшую вторую половину можно обязать вносить платежи по ипотеке только в том случае, если кредитор даст согласие на включение этого супруга в число заемщиков.

Важно! Принудительно заставить бывшего мужа или бывшую жену исполнять обязательство можно, обратившись в суд.

Если банк не даст согласия на изменение числа заемщиков, то платить придется только одному из супругов. Но, как отмечалось, позже, он может обратиться в суд и потребовать возмещения ему части затрат с бывшей второй половины, которая получила свою долю в недвижимости или претендует на это.

Таким образом, ипотека, приобретенная до брака, в некоторых случаях, подлежит разделу. Все зависит от особенностей конкретной ситуации, от нюансов, к которым нужно относиться очень внимательно.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:

Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.

При этом в судебной практике встречаются случаи, когда при выплате ипотечного кредита в период брака из общих средств супругов за вторым супругом признается право на получение компенсации от супруга-собственника квартиры в размере ½ доли денежных средств, уплаченных в счет погашения кредита.

Если заемщик – военнослужащий

Если квартира бралась в ипотеку по программе, предусмотренной для военнослужащих, ее раздел после развода будет осуществляться по своим правилам. Дело в том, что пока гражданин служит в рядах ВС, ипотечный кредит за него выплачивает Министерство Обороны. Именно поэтому супруг (или супруга) после развода не смогут претендовать на ее часть.

Но в этом правиле есть и пара исключений. Если до погашения кредита гражданин уволился из рядов ВС, то остаток долга он обязан вносить самостоятельно. А значит, брать деньги из семейного бюджета. В таком случае после расторжения брака вторая сторона имеет право потребовать денежную компенсацию за вносимый кредитный остаток.

  Регистрация после получения РВП: как сделать прописку?

Вторым исключением будет использование материнского капитала для погашения кредита. В таких ситуациях жилплощадь однозначно делится в равных долях между всеми членами семьи.

Раздел собственности, купленной до свадьбы

Несложно разделить приобретенное до брака имущество, если личная собственность мужа и жены обрела статус совместно нажитой при значительном увеличении ее стоимости за счет:

  • личных средств каждого из супругов;
  • общих денежных средств.

Кроме того, раздел ипотеки при разводе возможен при следующих условиях:

  • к увеличению стоимости жилья привели трудовые затраты супруга, не являющегося его собственником;
  • оспариваемое имущество было оформлено до или во время брака в общую собственность;
  • производить раздел имущества, нажитого каждым супругом до создания семьи, позволяют положения брачного контракта.

Больше информации на эту тему можно узнать из статьи «Раздел имущества, приобретенного до брака».

Если супруг с ипотечной квартирой умер

В случае смерти мужа или жены – собственника ипотечной недвижимости, второй супруг, согласно ГК РФ, становится одним из первых претендентов на наследство. Если кредит уже погашен – хорошо, можно оформлять «чистую» квартиру в собственность. Если кредит еще не погашен, то вместе с имуществом к живому супругу перейдут и долги умершего.

Внимание: перед нотариусом или судом можно ставить вопрос о выделе права собственности в общем имуществе наследника и наследодателя. Правда, предсказать успех такой затеи сложно. Все зависит от обстоятельств конкретного случая.

Таким образом, в зависимости от ситуации, ипотечная квартира может остаться личным имуществом мужа или жены, либо стать совместно нажитой вещью

ипотека при разводе — супруги созаемщики, с детьми

Когда брак уже не сохранить, а на горизонте маячит раздел имущества, будет полезно узнать, как делится ипотека при разводе.

При ипотечном кредитовании супруги несут солидарную ответственность перед банком, то есть, оба отвечают за выплату кредита без установления четкой доли каждого из них.

В этом случае кредит может быть полностью погашен одним из супругов, поскольку долг остается общим, не персонализированным.

Поэтому идеальным вариантом погашения ипотеки при разводе является разделение обязательств и последующее погашение установленной части долга каждым из супругов по отдельности.

Однако быть или не быть такому варианту решает банк: если такой ход противоречит индивидуальной кредитной политике организации, тут уж не ничего попишешь. Пока банк не пойдет на раздел обязательств по ипотеке, он может потребовать погашения долга в полном объеме от любого из должников. Лицо, уплатившее всю сумму, имеет право потребовать возмещение от второго должника через суд.

Существует еще один вариант: ипотечный кредит полностью переоформляется на одного из супругов, и обязательства второго по его погашению прекращаются. Однако претендовать на квартиру, полностью оплаченную бывшим мужем или женой уже не выйдет. Правда, банк вновь может вставить палки в колеса – если он усомнится в платежеспособности единоличного должника, о переоформлении придется забыть.

Пока другие мечутся, причитая «и ипотека и развод – что делать!», перед лицами, которые не спешили оформлять отношения официально, встает другая проблема.

Равные права на совместно нажитое имущество остаются привилегией брачных союзов, признанных государством. Участникам же гражданского брака, даже если перед банком они несут солидарную ответственность, предстоит доказать перед судом свой вклад в общий котел.

То есть, каждый сможет претендовать только на ту часть квартиры, которую он оплатил из своих средств.

Раздел ипотечной квартиры при разводе осуществляется и в том случае, если ипотека была оформлена одним из супругов до вступления брак. Если банк был уведомлен об изменении правового статуса должника, супруги становятся солидарными должниками (либо один из них становится поручителем) и имеют право на квартиру в равных долях.

Если же нет, ситуация усложняется. После вступления в брак доходы должника, из которых погашается ипотека, чаще всего становятся совместно нажитым имуществом. Поэтому часть их принадлежит и второму супругу. Таким образом, второй партнер де-юре осуществляет свой вклад в погашение ипотеки, а потому имеет право претендовать на часть недвижимости.

Раздел квартиры, находящейся в ипотеке, в бездетной семье чаще всего предполагает равные доли для супругов.

Однако если супруги уже успели обзавестись детьми, за судом остается право присудить большую часть квартиры тому, кто будет проживать с несовершеннолетними детьми непосредственно.

Но четкого ответа на вопрос о том, как делится ипотека при разводе с детьми, нет – суды нередко принимают совершенно разные решения, исходя из обстоятельств дела или интересов детей.

Порядок действий, который мы приведем, актуален для обоих вариантов – и когда ваше жилье приобреталось на условиях ипотечного кредитования, и когда уже приобретенная квартира была обременена ипотекой во время брака.

Обращаем ваше внимание, что использовать недвижимость в качестве залога один из супругов может только после получения нотариально заверенного согласия другого.

По этой причине вы можете оказаться поручителем по основному договору (к примеру, договору займа), заключенному вашей женой или мужем.

Первое, что следует сделать, когда предвидится раздел недвижимости при ипотеке – это известить банк. Даже если вы не сможете разделить ответственность и обязательства по погашению долга из-за ипотечной политики банка, вы должны уведомить кредитную организацию об изменении вашего правового статуса – это условие прописано в договоре.

Он может осуществляться по обоюдному согласию сторон или на основании брачного контракта. Такой вариант развития событий не требует обращения в суд, и раздел долга по ипотеке осуществляется на основании обычного гражданско-правового договора. Бывшие супруги смогут выступать солидарными или долевыми должниками;

Раздел имущества, если квартира в ипотеке, может происходить через суд. В этом случае одному из супругов достаточно обратиться в суд с заявлением о разделе имущества. Кстати, суд может установить доли кредитной задолженности, не прекращая солидарной ответственности должников перед банком.

Также можно предъявить в иске только требования по разделу имущества – в этом случае долги по ипотеке при разводе учитываться не будут, поскольку один из супругов откажется от обремененного имущества в пользу другого.

Получение согласия кредитора в такой ситуации, как правило, не требуется.

Поскольку таким образом производится вывод одного из супругов из роли созаемщика, после получения на руки решения суда необходимы следующие действия:

  • обращение в Росреестр (там должны внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости и выдать новое свидетельство);
  • обращение к кредитору с пакетом документов (решение суда и новое свидетельство), а также заявлениями об обоих супругов с просьбой о переводе долга.

Худший вариант развития событий ждет тех, кто прекращает любые выплаты банку по ипотеке. В этой ситуации кредитор имеет полное право продать ипотечное жилье и оставить нерадивых должников без крыши над головой и надежды на раздел имущества, находящегося в ипотеке.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *