Узаконенные противоречия в оценочной деятельности

Вступление в силу новой редакции Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон № 135-ФЗ) из-за его нестыковок с положениями ряда действующих федеральных законов фактически ущемляет права граждан, бизнеса и даже государства по ряду направлений. В том числе – лишает их возможности на защиту в суде.

Рассмотрим, к каким проблемам привели два нововведения, появившихся в законе.

Во-первых, данным законом упразднена “обязательность” получения экспертизы на отчет оценщика, которая тем не менее сохранилась в ряде других законов и документов.

Во-вторых, введение обязательных экзаменов на подтверждение квалификации оценщиков в существующем виде парализовало деятельность экспертных советов СРО оценщиков, которые должны выдавать такие заключения.
 

Виртуальные экзамены

Эксперты заранее предупреждали о том, с какими трудностями предстоит столкнуться, но к их мнению авторы и законодатели не прислушались. В итоге новая редакция Закона № 135-ФЗ с 1 июля 2017 года вступила в силу.

Каждому оценщику теперь предстоит сдавать три обязательных экзамена на подтверждение своей квалификации, если они претендуют на проведение оценки всех видов имущества и прав: недвижимость; машины и оборудование; бизнес.

Подтверждение квалификации будет происходить каждые три года в структуре, работающей при Минэкономразвития России – ФБУ “Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров”.

Оценщики, вступившие в СРО оценщиков до 1 января 2017 года, обязаны сдать экзамен до 1 апреля 2018 года, иначе они лишатся права заниматься своей профессией.

Те, кто получил диплом оценщика после 1 января 2017 года, обязаны сдать экзамен прямо сейчас, но квалификационный аттестат они получат, отработав не менее года помощником оценщика.

Без аттестата нового образца, оценщик не имеет права стать членом СРО оценщиков, осуществлять оценочную деятельность и составлять отчеты об оценке.

Эксперт, не имеющий квалификационного аттестата, также не вправе подписывать экспертное заключение СРО оценщиков. Это означает, что с 3 июля автоматически прекратилась деятельность экспертных советов при всех 14 СРО оценщиков.

Пытаясь избежать подобного развития событий, представители СРО оценщиков заранее обратились в Минэкономразвития России с просьбой уже с 1 июля предоставить возможность сдавать экзамены, а также подготовить и сделать публичными все материалы (вопросы, билеты и задания).

К сожалению, по всем позициям до сих пор сохраняется неясность, а то, что уже стало известно, настораживает. Так, для экзамена по оценке бизнеса рекомендован учебник иностранного автора.

Это идет вразрез с требованиями действующего в РФ законодательства, согласно которому международные нормы являются для оценщиков рекомендательными, опираться же в своих суждениях и выводах необходимо на положения законов и федеральных стандартов оценки. Учитывая эти обстоятельства, невозможно спрогнозировать, когда экспертные советы СРО оценщиков возобновят работу.
 

Обязательная необязательность

Как уже говорилось выше, закон отменил “обязательность” получения экспертизы на отчет оценщика. Но другие федеральные законы содержат следующие случаи, когда проведение экспертизы отчетов об оценке является необходимым.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“. Согласно ст.

130 данного закона (“Оценка имущества должника”), СРО оценщиков должна представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке.

В заключении содержатся выводы о соответствии отчета действующему законодательству и федеральным стандартам оценки, проверка достоверности изложенных сведений, а также – подтверждение итоговой стоимости.

Без такого заключения рыночная стоимость имущества должника, определенная в отчете, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества.

Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ “Об акционерных обществах“. В ст. 77 закона (“Определение цены (денежной оценки) имущества”) указано, что отчет оценщика является обязательным, когда владельцем пакета голосующих акций общества размером от 2% до 50% являются государство и (или) муниципальное образование для таких целей, как: 

  • определение цены (денежной оценки) имущества,
  • определение цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества,
  • определение цены выкупа акций общества (цены объектов).

Во всех этих случаях, если у совета директоров либо наблюдательного совета общества возникают сомнения в правильности определения конечной стоимости имущества, уполномоченный орган имеет право направить в СРО оценщиков, членом которого является оценщик, отчет об оценке и потребовать проведения экспертизы на отчет.

Если заключение, предоставленное экспертным советом СРО оценщиков по итогам экспертизы окажется отрицательным, то стоимость, определенная в отчете, будет признана недействительной.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 5 января 2006 г. № 7-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об акционерных обществах” и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации“, ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26 декабря 1995 г.

№ 208-ФЗ “Об акционерных обществах“содержатся нормы, также требующие проведения экспертизы СРО оценщиков отчета об оценке.

Например, выкуп миноритарного пакета общества производится по стоимости не ниже рыночной, определенной независимым оценщиком и подтвержденной обязательной экспертизой СРО оценщиков.
 

В интересах государства

В ряде случаев, предоставление обязательного заключения на отчет оценщика вводится региональными законами. В частности, Законом Московской области от 28 декабря 2016 г.

№ 197/2016-ОЗ “О внесении изменений в Закон Московской области “Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области” предписано, что стоимость аренды любого имущества, принадлежащего Московской области, определяет независимый оценщик, отчет которого подлежит обязательной экспертизе СРО оценщиков.

Ряд подзаконных актов правительства РФ также содержат понятие “обязательная экспертиза”. Важный пример такого рода – приказ Росимущества от 16 декабря 2016 г. № 456 “О внесении изменений в приказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23 сентября 2009 г.

№ 273 “О подготовке решений, связанных с реализацией Федеральным агентством по управлению государственным имуществом полномочий собственника федерального имуществ“. В документе сказано, что сделки с федеральным имуществом производятся исключительно по рыночной стоимости, определенной оценщиком.

При этом соответствующие структурные подразделения Росимущества рассматривают отчеты об оценке лишь при условии положительного заключения СРО оценщиков, подтверждающего стоимость объекта оценки.

Экспертиза для суда

Также обязательная экспертиза на отчет об оценке сохранилась в ряде случаев, связанных с уплатой НДФЛ и имущественных налогов.

Так, с 1 января 2016 года Налоговым кодексом введена норма, определяющая размер дохода, подлежащего налогообложению при продаже недвижимости (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации“).

В случае, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, оказывается ниже кадастровой стоимости, НДФЛ уплачивают с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

  • Кроме того, с 2016 года во многих регионах РФ граждане начали платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости, что привело к росту размера налога в разы.
  • Процедура оспаривания кадастровой стоимости в обоих случаях является одинаковой.
  • Для юридических лиц предусмотрено обязательное обращение с заявлением в территориальную комиссию при Росреестре, в случае отказа комиссии подается исковое заявление в суд.

Граждане могут сразу идти в суд (для них обращение в Росреестр не является обязательным, однако же возможно), в этом случае им заключение СРО оценщиков не нужно. Но поскольку судебные издержки велики, а сроки судопроизводства трудно спрогнозировать, многие физлица пользуются административной процедурой.

По статистике, в 70% случаев заключение территориальной комиссии оказывается отрицательным, и приходится оспаривать его в суде, где процент отказов куда ниже – порядка 30%.

В обоих случаях, на этапе обращения в суд в пакете документов обязательно экспертное заключение СРО оценщиков на отчет об оценке: это прописано в Определении Конституционного суда РФ от 9 марта 2017 г. № 592-О.

Таким образом, со вступлением в силу новой редакции Закона № 135-ФЗ граждане и представители бизнеса на неопределенное время – до момента устранения противоречий в законодательстве – лишились возможности воспользоваться своим конституционным правом на защиту интересов в суде.

Учитывая многочисленные противоречия и вызванные ими проблемы, у законодателей есть два пути, один из которых – полностью убрать из всех документов требования о проведении обязательной экспертизы.

Однако, на мой взгляд, гораздо целесообразнее вернуть в Закона № 135-ФЗ обязательную экспертизу, как минимум – для целей сделок с государственным и муниципальным имуществом.

Иначе власть и общество полностью лишатся инструментов контроля над “реальностью” стоимости имущества.

Источник: http://www.garant.ru/

Узаконенные противоречия в оценочной деятельности

Вступление в силу новой редакции Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации » (далее – Закон № 135-ФЗ) из-за его нестыковок с положениями ряда действующих федеральных законов фактически ущемляет права граждан, бизнеса и даже государства по ряду направлений. В том числе – лишает их возможности на защиту в суде.

Рассмотрим, к каким проблемам привели два нововведения, появившихся в законе.

Во-первых, данным законом упразднена «обязательность» получения экспертизы на отчет оценщика, которая тем не менее сохранилась в ряде других законов и документов.

Во-вторых, введение обязательных экзаменов на подтверждение квалификации оценщиков в существующем виде парализовало деятельность экспертных советов СРО оценщиков, которые должны выдавать такие заключения.  

Виртуальные экзамены

Эксперты заранее предупреждали о том, с какими трудностями предстоит столкнуться, но к их мнению авторы и законодатели не прислушались. В итоге новая редакция Закона № 135-ФЗ  с 1 июля 2017 года вступила в силу.

Каждому оценщику теперь предстоит сдавать три обязательных экзамена на подтверждение своей квалификации, если они претендуют на проведение оценки всех видов имущества и прав: недвижимость; машины и оборудование; бизнес.

Подтверждение квалификации будет происходить каждые три года в структуре, работающей при Минэкономразвития России – ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров».

Оценщики, вступившие в СРО оценщиков до 1 января 2017 года, обязаны сдать экзамен до 1 апреля 2018 года, иначе они лишатся права заниматься своей профессией.

Те, кто получил диплом оценщика после 1 января 2017 года, обязаны сдать экзамен прямо сейчас, но квалификационный аттестат они получат, отработав не менее года помощником оценщика.

Без аттестата нового образца, оценщик не имеет права стать членом СРО оценщиков, осуществлять оценочную деятельность и составлять отчеты об оценке.

Читайте также:  Земля многодетным семьям в москве в 2021 году

Эксперт, не имеющий квалификационного аттестата, также не вправе подписывать экспертное заключение СРО оценщиков. Это означает, что с 3 июля автоматически прекратилась деятельность экспертных советов при всех 14 СРО оценщиков.

Пытаясь избежать подобного развития событий, представители СРО оценщиков заранее обратились в Минэкономразвития России с просьбой уже с 1 июля предоставить возможность сдавать экзамены, а также подготовить и сделать публичными все материалы (вопросы, билеты и задания).

К сожалению, по всем позициям до сих пор сохраняется неясность, а то, что уже стало известно, настораживает. Так, для экзамена по оценке бизнеса рекомендован учебник иностранного автора.

Это идет вразрез с требованиями действующего в РФ законодательства, согласно которому международные нормы являются для оценщиков рекомендательными, опираться же в своих суждениях и выводах необходимо на положения законов и федеральных стандартов оценки. Учитывая эти обстоятельства, невозможно спрогнозировать, когда экспертные советы СРО оценщиков возобновят работу.  

Обязательная необязательность

Как уже говорилось выше, закон отменил «обязательность» получения экспертизы на отчет оценщика. Но другие федеральные законы содержат следующие случаи, когда проведение экспертизы отчетов об оценке является необходимым.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ « О несостоятельности (банкротстве) « . Согласно ст.

130 данного закона («Оценка имущества должника»), СРО оценщиков должна представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке.

В заключении содержатся выводы о соответствии отчета действующему законодательству и федеральным стандартам оценки, проверка достоверности изложенных сведений, а также – подтверждение итоговой стоимости.

Без такого заключения рыночная стоимость имущества должника, определенная в отчете, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества.

Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ « Об акционерных обществах «. В ст. 77 закона («Определение цены (денежной оценки) имущества») указано, что отчет оценщика является обязательным, когда владельцем пакета голосующих акций общества размером от 2% до 50% являются государство и (или) муниципальное образование для таких целей, как: 

  • определение цены (денежной оценки) имущества,
  • определение цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества,
  • определение цены выкупа акций общества (цены объектов).
  • Во всех этих случаях, если у совета директоров либо наблюдательного совета общества возникают сомнения в правильности определения конечной стоимости имущества, уполномоченный орган имеет право направить в СРО оценщиков, членом которого является оценщик, отчет об оценке и потребовать проведения экспертизы на отчет.

    Если заключение, предоставленное экспертным советом СРО оценщиков по итогам экспертизы окажется отрицательным, то стоимость, определенная в отчете, будет признана недействительной.

    Согласно ст. 7 Федерального закона от 5 января 2006 г. № 7-ФЗ  « О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации «, ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26 декабря 1995 г.

    № 208-ФЗ « Об акционерных обществах « содержатся нормы, также требующие проведения экспертизы СРО оценщиков отчета об оценке.

    Например, выкуп миноритарного пакета общества производится по стоимости не ниже рыночной, определенной независимым оценщиком и подтвержденной обязательной экспертизой СРО оценщиков.  

    В интересах государства

    В ряде случаев, предоставление обязательного заключения на отчет оценщика вводится региональными законами. В частности, Законом Московской области от 28 декабря 2016 г.

    № 197/2016-ОЗ « О внесении изменений в Закон Московской области «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области » предписано, что стоимость аренды любого имущества, принадлежащего Московской области, определяет независимый оценщик, отчет которого подлежит обязательной экспертизе СРО оценщиков.

    Ряд подзаконных актов правительства РФ также содержат понятие «обязательная экспертиза». Важный пример такого рода – приказ Росимущества от 16 декабря 2016 г.

    № 456 « О внесении изменений в приказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23 сентября 2009 г.

    № 273 «О подготовке решений, связанных с реализацией Федеральным агентством по управлению государственным имуществом полномочий собственника федерального имуществ «.

    В документе сказано, что сделки с федеральным имуществом производятся исключительно по рыночной стоимости, определенной оценщиком. При этом соответствующие структурные подразделения Росимущества рассматривают отчеты об оценке лишь при условии положительного заключения СРО оценщиков, подтверждающего стоимость объекта оценки .

    Экспертиза для суда

    Также обязательная экспертиза на отчет об оценке сохранилась в ряде случаев, связанных с уплатой НДФЛ и имущественных налогов.

    Так, с 1 января 2016 года Налоговым кодексом введена норма, определяющая размер дохода, подлежащего налогообложению при продаже недвижимости (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ « О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации «).

    В случае, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, оказывается ниже кадастровой стоимости, НДФЛ уплачивают с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

    • Кроме того, с 2016 года во многих регионах РФ граждане начали платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости, что привело к росту размера налога в разы.
    • Процедура оспаривания кадастровой стоимости в обоих случаях является одинаковой.
    • Для юридических лиц предусмотрено обязательное обращение с заявлением в территориальную комиссию при Росреестре, в случае отказа комиссии подается исковое заявление в суд.

    Граждане могут сразу идти в суд (для них обращение в Росреестр не является обязательным, однако же возможно), в этом случае им заключение СРО оценщиков не нужно. Но поскольку судебные издержки велики, а сроки судопроизводства трудно спрогнозировать, многие физлица пользуются административной процедурой.

    По статистике, в 70% случаев заключение территориальной комиссии оказывается отрицательным, и приходится оспаривать его в суде, где процент отказов куда ниже – порядка 30%.

    В обоих случаях, на этапе обращения в суд в пакете документов обязательно экспертное заключение СРО оценщиков на отчет об оценке: это прописано в Определении Конституционного суда РФ от 9 марта 2017 г. № 592-О .

    Таким образом, со вступлением в силу новой редакции Закона № 135-ФЗ граждане и представители бизнеса на неопределенное время – до момента устранения противоречий в законодательстве – лишились возможности воспользоваться своим конституционным правом на защиту интересов в суде.

    Учитывая многочисленные противоречия и вызванные ими проблемы, у законодателей есть два пути, один из которых – полностью убрать из всех документов требования о проведении обязательной экспертизы.

    Однако, на мой взгляд, гораздо целесообразнее вернуть в Закона № 135-ФЗ обязательную экспертизу, как минимум – для целей сделок с государственным и муниципальным имуществом.

    Иначе власть и общество полностью лишатся инструментов контроля над «реальностью» стоимости имущества.

    Источник:  http://www.garant.ru/

    Данный материал опубликован на сайте BezFormata 11 января 2019 года,ниже указана дата, когда материал был опубликован на сайте первоисточника!

    Оценка|Оценщику на заметку (изменения в ФЗ об оценочной деятельности). | Блог оценщика

    В связи со значительными изменениями в оценочном законодательстве я считаю нужным осветить эту тему и донести её для ознакомления всем заинтересованным специалистам.

    Если коротко говорить об изменениях, то надо сказать, что законом сейчас определяется содержание договора. Первой, согласно Закону в нём должна быть определена цель оценки, а также описание объектов, которые оцениваются. Что позволит в дальнейшем идентифицировать объекты.

                                               Отчёт об оценке – итог работы оценщика.

    Обозначу суть новых изменений. Становится очевидным проявление изменений и новшеств в статье 11 Закона об оценочной деятельности, которая определяет общие требования к содержанию отчёта об оценке.

    Также закон определяет как итоговый документ именно отчёт об оценке. И это чётко определено в Законе, а ранее только обозначалось в Федеральном стандарте оценки.

    По закону оценщиком может быть составлен только отчёт по оценке.

    Оценщиком могут быть составлены иные документы, которые могут не называться отчётом об оценке, это могут быть разные справки, расчёты.

    Кратко об изменениях.

    Закон внёс новые положения, которым определены новые обязанности оценщика. Теперь он обязан предоставлять в свою СРО в которой он состоит, информацию о юридическом лице, с которым заключён договор.

    Она должна быть представлена в течение 10 дней от даты заключения трудового договора с юридическим лицом, где он реализует право на трудовую деятельность.

    То есть оценщик, устроившийся и вышедший на работу в оценочную компанию должен сообщить об этом в свою саморегулируемую организацию.

    Кроме того, он обязан сообщать и об изменениях других сведениях о себе, ранее представленных в свою саморегулируемую организацию оценщиков. Это например адрес проживания, телефонный номер, другие контактные данные, находящиеся в реестре. Об изменении всех данных должно быть сообщено не позднее 10 дней с момента изменений.

    И если раньше оценщики отчитывались о составленых оценочных отчётов раз в год , то сейчас они обязаны, в соответствии с Законом, делать это каждый квартал.

    О порядке предоставления отчётности.

    На сайте вашего общества оценщиков указан порядок предоставления отчётности. Так, в прошедшем 2014 году она должна была быть представлена до 15 октября. По состоянию на 1 октября указанного года, за прошедшие месяцы с июня по сентябрь включительно (за квартал).

    Фома отчётности и период.

    Знакомимся с формой, которую нужно будет, представлять каждый квартал (внизу имеется ссылка, где примерная форма может быть скачана). Отчёт за последний квартал предыдущего года предоставляется до 15 января текущего года.

    Возвратимся к изменениям в Закон об оценочной деятельности. Была внесена поправка в статью, определяющую обязанности юридического лица, у которого был заключён трудовой договор с оценщиком. Очень важно знать непосредственным руководителям указанного юридического лица, что в штате их организации должно значится постоянно не менее 2 оценщиков.

    Также у них должно быть право осуществления оценочной деятельности и это право не должно быть приостановлено. До изменений в закон, такого требования не было. Было только требование о том, что лицам желающим заключить договор на проведение оценки, нужно иметь в штате не менее 2 оценщиков.

    Читайте также:  Профессиональные достижения в резюме: примеры для разных специальностей

     В свете этого изменения, руководитель должен следить за тем, чтобы оценщики, оформленные к нему на работу, имели право осуществления оценочной деятельности, и оно не приостановлено каким-либо дисциплинарным взысканием. Изменения коснулось и порядка применения мер дисциплинарных воздействий в отношении членов саморегулируемой организации оценщиков.

    Безусловно, это неприятные нюансы излагаемого материала, но их нужно подчеркнуть, так как кроме обязанностей, оценщик должен знать свои права.

    Меры дисциплинарного воздействия.

    Закон вводит новые дисциплинарные взыскания, например рекомендует к исключению из состава экспертного совета СРО. Такого рода взыскание, как рекомендация об исключении из дисциплинарного комитета, подлежит рассмотрению и утверждению на общем собранием членов самой СРО оценщиков. Так как собрание имеет право избирать членов экспертного совета.

    Необходимо отметить, что сейчас приостанавливать деятельность оценщика можно только по утверждению управляющего органа организации оценщиков. До этого дисциплинарным комитетом выносились рекомендации по соответствующему взысканию, и оно вступало в силу с момента принятия им решения о дисциплинарном взыскании.

    Как и рекомендация на исключение, такая мера дисциплинарного взыскания как приостановка деятельности оценщика, подлежит утверждению советом. Законом вводятся также основания, дающие право дисциплинарному комитету не принимать решение о применении крайней меры соответствующего воздействия, такой как рекомендация об исключении из членов совета СРО.

    Основания для непринятия решения.

    В соответствии с последними изменениями, если оценщик подвергался более двух раз дисциплинарному взысканию в течение календарного года, то есть все основания для того, чтобы дисциплинарный комитет вынес по нему решение и посоветовал исключить оценщика. Также можно выделить ещё нововведения в законе об оценочной деятельности. Они касаются такой важной функции СРО, как осуществление контроля своих членов.

    Законом устанавливаются непосредственные сроки рассмотрения жалоб, которые могут поступить на оценщика. Общим сроком рассмотрения жалобы с момента её поступления в СРО являются 60 дней и не более.

    И если раньше от поступления до рассмотрения и вынесения оценщику дисциплинарного взыскания процедура рассмотрения жалобы могла затянуться на больший срок, то с необходимостью например внесения исправлений в отчёт, или получения на него положительного экспертного заключения, исправления по замечаниям отдела контроля, процедура растягивалась на срок, гораздо больше шестидесяти дней.

                                                Как это будет выглядеть на практике.

    Это мы можем увидеть после того, как орган контроля СРО разработает требования к рассмотрению жалоб. Сейчас не закончена их разработка, а потому рано говорить о тонкости процедур, связанных с рассмотрением любой жалобы.Закон определяет и само содержание жалобы.

    В нём говорится, что заявитель, составляя жалобу должен изложить доводы, подтверждающие как действие, так и бездействие члена СРО оценщиков, которые могут нарушить его права. То есть раньше закон утверждал, что основание для принятия жалоб является всего лишь мотивация.

    Она могла быть понята как заявителем, так и принимающим жалобу, совершенно по-разному. Теперь заявитель указывает конкретно, что отчёт, составленный оценщиком, нарушает его права.

    Последним нововведением закон защищает право оценщика, что положительно скажется на деятельности всех специалистов в данной области.

                                                        Порядок рассмотрения жалоб.

    Жалоба поступает в СРО, она должна содержать весомые доводы, подтверждающие, что отчётом оценщика нарушены интересы заявителя. Отделом контроля проводится внеплановая проверка.

    Она не должна длиться более тридцати дней, то есть закон конкретно определяет срок проведения внеплановой проверки. Ранее таким сроком ограничивалась только плановая проверка.

    Теперь как видим, закон конкретизирует сроки проведения внеплановой проверки.

    По результатам проведённой проверки должен быть составлен акт проверки. Форма такого акта пока разрабатывается в соответствии с требованиями к рассмотрению жалоб. Если будут обнаружены какие-либо нарушения, акт проверки должен передаваться в течение трёх рабочих дней в дисциплинарный комитет.

    Соответственно дисциплинарным комитетом принимается решение о мерах дисциплинарного воздействия на оценщика, в течение двух рабочих дней. Далее, от дня принятия указанного решения, члену СРО оценщиков и заявителю направляется копия принятого решения.

    СРО теперь смогут рассматривать жалобы по экспертным заключениям оценщика и его отчётам.

                                            В отношении экспертизы отчёта и изменений.

    В статью 17.1 внесены изменения касательно оспаривания действия или бездействия эксперта. Сейчас их можно обжаловать. В СРО результаты самой экспертизы тоже могут быть обжалованы любым заинтересованным лицом.

    Порядок и сроки установятся федеральным органом в нормативно-правовом регулировании, который получит соответствующие полномочия. Например, министерством экономического развития.

    Либо результаты экспертизы могут быть оспорены в судебном порядке.

    Экспертиза теперь может быть составлена в форме электронного документа, по отчётам, составленным с целью оспаривания кадастровой стоимости объекта оценки. Всё в электронной форме, цифровая подпись так же будут введены соответственно федеральному стандарту оценки и требованиям министерства экономического развития.

    Сегодня конкретные требования ещё не выработаны, не известно, какие формы будут применяться для составления электронного документа. В отношении вопроса о возможности составления отчёта в печатном виде, то конечно он должен храниться в печатном виде, хотя не исключается возможность его хранения и в электронном виде.

    Любое изложение темы заканчивается возникающими по теме вопросами. В данной заметке собраны наиболее часто задаваемые вопросы и ответы на них.

    Вопрос:«В 2014 мною должен был составлен и отправлен отчёт до 21 ноября, так как сейчас мне отчитываться?

    Ответ: Например, до 15 сентября 2014 года вы должны были представить ежеквартальную форму, формы отчётов Вы сможете найти на сайтах своих СРО (обычно их можно скачать также в Ваших личных кабинетах) за месяцы квартала, а именно за июль, август, сентябрь указанного года. А сейчас вы должны отчитаться до 15 января 2015 года за последний квартал предыдущего года.

    Вопрос: «Ранее мы отчитывались не за календарный год, а за год с момента начала работы оценщика в обществе оценщиков. А сейчас такой аналогичный отчёт должен быть составлен соответственно календарному графику, то есть по Закону, ежеквартально?»

    Ответ: Действительно ранее отчитывались не за календарный год, а за год с момента вступления оценщика в СРО.

    Сейчас такая отчётность будет представляется по календарному графику ежеквартально.

    Например при вступлении оценщика в российское общество оценщиков 1 августа, то с этой даты, за период до начала следующего квартала, то есть до 1 октября. И представить квартальный отчёт до 15 октября.

    • Вопрос: «А что можно сказать о сроке хранения отчётности?»
    • Ответ: Отчёты хранятся, как и раньше, три года.
    • Вопрос:«Появились ли изменения порядка применения мер дисциплинарных воздействий, в отношении членов саморегулируемой организации оценщиков?»

    Безусловно, это неприятные нюансы, но меры дисциплинарного воздействия обладают положительным эффектом. Кроме обязанностей оценщик должен знать и свои права.

    Вопрос:«Должен ли заказчик выполнить полную оплату услуг оценщика с подписанием акта выполненных работ до того, как ему можно будет подать жалобу?»

    Ответ: Отчёт вступает в силу с момента передачи его заказчику, выполнившему свои обязательства по оплате в соответствии с договором. Надо руководствоваться изложенным в договоре порядком оплаты.

    Вопрос: « Что вы скажете о проблемах, касающихся электронной подписи и банковских гарантий?»

    Ответ: Законом вводятся сейчас изменения, которые обязывают отчёт, подготовленный в электронном виде заверять электронной подписью. Пока технически сложна возможность размещения электронной подписи юридического лица рядом с подписью оценщика, но это разрешаемые в скором времени нюансы.

    Банковские гарантии будут выдаваться в соответствии с гражданским кодексом, так, как это определено гражданским законодательством. Это отшлифуется принятой практикой, и эффективность будет определяться ею же.

    Вопрос: «Обязательно ли указать в отчёте об оценке данные двух оценщиков, имеющихся в штате, если второй не принимал участия в составлении отчёта. И обязательны ли в отчёте по оценке сведения страхового полиса юридического лица, или достаточно того, что данные о нём и подпись есть в договоре?»

    Ответ: Отчёт не должен обязательно содержать данные обо всех оценщиках, состоящих в компании, юридическом лице, являющимися исполнителями в соответствии с договором об оценке. Указывается непосредственно оценщик, составивший отчёт.

    Но в практике принято указывать двух оценщиков, с целью подтверждения правомерности действий юридического лица, в соответствии с требованием закона об оценочной деятельности. Но это не обязательно, можно указать только того оценщика, которым подготовлен отчёт.

     В отношении юридического лица и его данных в отчёте по оценке, то нет требований прописанных в законе. А значит указывать их не обязательно.

    Вопрос:«Какая сумма страхования для индивидуальных предпринимателей?»

    Ответ: Закон говорит об обязательном страховании юридических лиц. И ничего о страховании индивидуальных предпринимателей. По моему мнению индивидуальный предприниматель не должен страховаться на страховую сумму в пять миллионов рублей. Но пока вопрос остаётся спорным.

    ВС: Отчет об оценке земли не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение

    20 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-21740 по спору о взыскании компанией убытков с оценщика за некачественную услугу по оценке кадастровой стоимости земельных участков.

    В июне 2017 г. ЗАО «Газпромтрубинвест» поручило ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» оценку ряда земельных участков промышленного назначения, а также расположенных под автодорогами и железнодорожными путями, по двум соответствующим договорам оценки.

    По условиям договоров оценщик обязался провести оценку, подготовить соответствующий отчет об этом и представлять интересы своего контрагента в заседаниях комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Костромской области.

    Заказчик услуг планировал использовать результаты оценки для оспаривания кадастровой стоимости участков, в этой связи совокупная стоимость оплаченных им услуг по двум договорам составила 750 тыс. руб.

    Факт оплаты подтверждался подписанными актами об оказании услуг.

    Впоследствии комиссия регионального управления Росреестра отклонила заявления компании о пересмотре кадастровой стоимости участков, поскольку к его обращению не было приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой было ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг».

    Читайте также:  Как расторгнуть договор КАСКО, если авто куплено в кредит или находится в залоге?

    Далее «Газпромтрубинвест» оспорил в административном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, которые были удовлетворены соответствующими судебными решениями Костромского областного суда.

    Тогда суд области выявил допущенные исполнителем нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, описанию объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

    В итоге кадастровая стоимость участков в размере их рыночной стоимости была определена Костромским областным судом согласно экспертным заключениям, составленным ООО «Региональный центр оценки», в ином размере, чем было установлено в отчетах общества «Финансы-Оценка-Консалтинг».

    В своем иске в Арбитражный суд г. Москвы заказчик указал, что оценщик ненадлежащим образом выполнил свои договорные обязательства, так как его отчеты об оценке не соответствовали федеральным стандартам оценки. В этой связи он просил суд взыскать с ответчика убытки в размере 375 тыс. руб.

    Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, а апелляция поддержала его решение.

    Обе инстанции сочли, что отказ комиссии регионального управления Росреестра в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков стал следствием неисполнения самим истцом обязанности по представлению ей, помимо самих отчетов об оценке, положительного экспертного заключения СРО на эти отчеты. Суды также отклонили довод истца о том, что факт ненадлежащего оказания ему услуги по подготовке отчетов об оценке был подтвержден решениями Костромского областного суда. Они отметили, что установление другим экспертом (в рамках судебной экспертизы) иной рыночной стоимости объектов оценки, отличной от той, которая была определена ответчиком на основании спорных договоров, не свидетельствует о ненадлежащем выполнении ответчиком по делу своей работы по указанным договорам.

    В своей кассационной жалобе в Верховный Суд РФ «Газпромтрубинвест» сослался на существенные нарушения норм материального и процессуального права нижестоящими инстанциями.

    После изучения материалов дела № А40-309169/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение в силу ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

    Со ссылкой на п. 7.

    5 спорного договора Суд отметил, что убытки, возникшие у заказчика вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, возмещаются в полном объеме за счет исполнителя и оценщика, подписавших отчет об оценке.

    Как пояснил Верховный Суд, основанием для отмены решений комиссии Костромским областным судом явилось превышение ранее определенной кадастровой стоимости земельных участков над кадастровой стоимостью, подлежащей установлению судом в размере рыночной, и установленное экспертным заключением несоответствие отчетов об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности. «Отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для определения стоимости земельных участков свидетельствует о том, что работы им по договорам выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договорам. Поскольку общество “Газпромтрубинвест” не является профессионалом в данной области, о некачественном выполнении работ оно узнало только после вынесения вышеуказанных решений Костромским областным судом», – отмечено в определении.

    Высшая судебная инстанция также отклонила вывод нижестоящих судов о том, что оплата истцом работ в размере 50% стоимости не опровергает невыполнение ответчиком своих обязательств по договорам и не учитывает то, что установленный в договорах сторонами порядок расчетов не влияет на наличие у истца убытков, связанных с их частичной оплатой.

    ВС подчеркнул, что поскольку оказанные ответчиком услуги по договорам оплачены истцом, но полученный результат не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не может служить целям, ради которых он был заключен, истец вправе был в силу ст.

    15, 309, 393 ГК РФ и положений Закона об оценочной деятельности требовать возмещения причиненных ему убытков в заявленном размере, и у судов не имелось оснований для отказа в иске.

    В связи с этим Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и возвратил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

    Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что определение Верховного Суда подтвердило прямую финансовую ответственность оценщика за невозможность использования заказчиком подготовленного для него отчета при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости.

    «В судебном акте указано, что отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для определения стоимости земельных участков свидетельствует о том, что работы им по договорам выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договору.

    Безусловно, данный подход можно только приветствовать, так как он существенно повышает ответственность оценщиков за результаты оказываемых ими услуг», – полагает эксперт.

    По его словам, в рассматриваемом определении Суд, среди прочего, отмел позицию нижестоящих инстанций судов, которые, отказывая заказчику в иске, учитывали его «пассивную» позицию по отстаиванию отчетов оценщика в соответствующих разбирательствах.

    «Заказчик в ходе рассмотрения дела об оспаривании кадастровой стоимости согласился с оценкой, выполненной судебной экспертизой, и не стал обжаловать судебный акт областного суда.

    Верховный Суд отметил, что в случае выполнения надлежащим образом ответчиком своих обязательств у областного суда не возникло бы сомнений в достоверности величины рыночной стоимости и не потребовалось бы проведения судебных экспертиз», – полагает Николай Сапожников.

    Он предположил, что расходы на судебную экспертизу также можно отнести к убыткам заказчика, но пойдет ли практика по такому пути – уверенно сказать нельзя, так как рассматриваемое дело отправлено на повторное рассмотрение.

    По словам эксперта, возникает еще один немаловажный вопрос – был ли оценщик привлечен к участию в деле по оспариванию кадастровой стоимости в качестве третьего лица? «Сведений об этом определение не содержит.

    Если оценщик к рассмотрению дела по оспариванию кадастровой стоимости привлечен не был, учитывая его право на судебную защиту, не вполне очевидно, какой доказательственной силой обладает соответствующее решение суда общей юрисдикции для рассматриваемого спора.

    Полагаю, что в таком случае оценщик вправе в рамках разбирательства о взыскании с него убытков доказывать соответствие составленного им отчета всем требованиям стандартов оценки, в том числе путем назначения по делу судебной экспертизы.

    И, напротив, если оценщик уже участвовал в разбирательствах, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, факт ненадлежащего оказания им оценочных услуг следует считать для него установленным», – считает Николай Сапожников.

    Эксперт добавил, что в какой-то степени подспорьем для оценщика в такой ситуации могут служить положения п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 30 мая 2005 г.

    № 92, из них следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

    «В рассматриваемом определении любопытно обратить внимание еще на один вывод Верховного Суда, важный для данной категории дел.

    В определении имеется указание на то, что заказчик оценки не является профессионалом в данной области и о некачественном выполнении работ он узнал только после вынесения соответствующих решений судами общей юрисдикции при оспаривании кадастровой оценки.

    Очевидно, что такой подход имеет важное значение для исчисления сроков давности по аналогичным искам в схожих обстоятельствах», – подытожил Николай Сапожников.

    Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что определение ВС повышает степень ответственности оценочных компаний перед заказчиком услуг. «В связи с массовостью споров об оспаривании результатов кадастровой оценки объектов недвижимости услугами оценщиков пользуется большое число клиентов.

    Процедура оспаривания предусматривает первоначальное обращение в комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с ее решением – подачу иска в суд.

    В случае некачественного отчета об оценке клиент не получает нужного результата, напрасно загружается работой комиссия при Росреестре и впоследствии возникает судебный спор, без которого можно было бы обойтись», – отметил он.

    По словам эксперта, Верховный Суд не стал подходить к рассмотрению спора формально, он признал, что нарушение оценщиком федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, допущение ошибок, которые повлекли невозможность надлежащего использования отчета оценщика, должны рассматриваться в качестве основания для взыскания с него убытков.

    Старший юрист Содружества Земельных юристов Ксения Ульянова отметила, что это уже не первый случай поддержки практики взыскания с оценщиков убытков, возникших в результате оказания услуги по составлению отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей установления равной кадастровой. «Еще в 2017 г.

    Верховный Суд поддержал позицию нижестоящего суда о возможности взыскания с оценщиков убытков в ситуации, когда вступившим в законную силу решением суда установлено несоответствие отчета законодательству об оценочной деятельности и отчет об оценке не мог быть использован для целей установления кадастровой стоимости равной рыночной (Определение ВС РФ № 307-ЭС17-16630 по делу № А42-1577/2016)», – отметила она.

    По словам эксперта, вопрос надлежащего оказания услуги в такой ситуации является дискуссионным и рассматривать его однозначно невозможно.

    «С точки зрения права, учитывая факты, установленные вступившим в законную силу решением суда о несоответствии отчета требованиям законодательства, есть основания вынесения негативных для лиц, оказывающих услуги по оценке, решений.

    Но при этом не стоит забывать о практике рассмотрения споров о пересмотре кадастровой стоимости – ведь в абсолютном большинстве случаев, если по делу была назначена судебная оценочная экспертиза (а в ряде регионов решения в принципе не выносятся без экспертиз), судебный эксперт делает вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства (даже если разница в итоговой стоимости минимальна). Таким образом, выводы о несоответствии первоначально подготовленного отчета требованиям законодательства являются своего рода “данью” сложившейся практике пересмотра кадастровой стоимости. Следовательно, рассматриваемое определение ВС РФ относит в зону риска взыскания убытков всех профессиональных оценщиков (лиц), оказывающих услуги по оценке рыночной стоимости для целей пересмотра кадастровой», – предостерегла Ксения Ульянова.

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *