Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ип и составить договор аренды

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банке или сдачи в аренду жилой недвижимости.

Кроме того, такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, начиная от офисов в больших комплексах и заканчивая отдельно стоящими зданиями, которые можно использовать для торговых или производственных нужд.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ИП и составить договор аренды

Главное — это надежные арендаторы и их заинтересованность в этой локации

Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно.

Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание. Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить.

А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.

Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.

Выбор схемы сдачи помещения в аренду

Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:

  • долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
  • посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
  • почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
  • комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.

Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ИП и составить договор аренды

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

  • помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
  • помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
  • помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
  • подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
  • отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите.

Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов. 

Договор доверительного управления собственностью

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему.

Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента.

Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами.

Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ИП и составить договор аренды

Проверенная управляющая компания полностью контролирует сохранность вашего объекта

Выбор арендаторов

Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.

В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ИП и составить договор аренды

Что нужно указать в договоре

В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.

В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.

Читайте также:  Что делать если Сбербанк не отдает деньги

Страховой депозит

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему.

В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса.

В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

  • неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
  • недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
  • недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск.

Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное — увеличить доход и уменьшить время простоя помещения.

Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Договор аренды между ИП и физическим лицом: образец

Жилое и нежилое недвижимое имущество, которое принадлежит физлицу, возможно передавать в пользование частному предпринимателю.

Однако прежде чем совершить сделку, потребуется заключить договор аренды между ИП и физическим лицом — это обязательное условие. Соглашение составляется в соответствии с законопроектами РФ и регулируется статьями 607, 608, 650 или 651 ГК РФ.

Образец, а также информация о том, как безошибочно оформить документ и что в нем указывается, представлена далее.

Условия договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП

Несмотря на то, что частный предприниматель приравнивается к субъекту бизнеса, он все-таки остается физлицом. Различие между ним и гражданином, не оформившим предпринимательства, в том, что у первого официально оформлено собственное дело. Сделка в таком случае рассматривается со стороны предпринимательской деятельности.

Часто бизнесмены пользуются производственными помещениями без соглашений, чтобы не платить налоги, однако, это незаконно и чревато штрафами. Договор аренды ИП с физическим лицом закрепляет за предпринимателем право использования объекта на законном уровне, поэтому его заключение целесообразно при любых обстоятельствах. Условия заключения при этом следующие:

  1. Соглашение не может быть в устной форме. Оно заключается в письменном виде и закрепляется личными подписями двух сторон.
  2. На сдаваемое в аренду недвижимое имущество есть полный пакет документации, требуемый для совершения сделки.
  3. Объект сдается предпринимателю на оговоренный срок или же бессрочно за деньги.
  4. Договор заключается в двух экземплярах, оба из которых имеют одинаковую законную силу со дня подписания.
  5. Нежилое недвижимое имущество в дальнейшем не может применяться как жилое.
  6. Соглашение возможно расторгнуть досрочно, если не предусмотрены иные условия.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ИП и составить договор аренды

Все сборы и налоги уплачивает налоговый агент, то есть предприниматель. Если вместо бизнесмена выплаты в госказну будут производиться от физлица, к ИП будут применяться штрафные санкции. Величина штрафов и условия их применения указаны в статье 123 Налогового кодекса РФ.

Обратите внимание. Если объект предназначается для предоставления платных услуг и сдается на срок больше, чем 12 месяцев, его потребуется регистрировать в базе ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Об этом гласит статья 609 ГК РФ пункты 1 и 2. При неисполнении требования в течение 30 календарных дней на нарушителей накладываются штрафные санкции.

Как оформить и его образец

После согласования всех тонкостей и нюансов заключается договор аренды ИП с физическим лицом, образец которого представлен ниже.

Скачать договор аренды ИП с физическим лицом.

Чтобы избежать спорных ситуаций, важно указать все пункты, оговоренные заранее. Кроме того, сделка совершается в присутствии нотариуса. Соглашение делится на два вида:

  1. Бессрочное. Заключается без указания периода действия. Такое соглашение не продлевается и не регистрируется в едином Росреестре.
  2. Срочное. В договоре указывается период, в течение которого предприниматель имеет право пользоваться помещением. Минимальный срок аренды от 1 до 12 месяцев, а максимальный до 5 лет и больше. В этом случае соглашение потребуется продлевать и вносить сведения в Росреестр.

При необходимости каждая из сторон может расторгнуть соглашение, предупредив второго участника сделки заранее, путем отправки уведомления через почтовое отделение. Письмо составляется в двух экземплярах, один из которых остается у отправителя.

Если соглашение расторгается из-за несоблюдения условий, в адрес нарушителя отправляется претензия. По закону недочеты должны быть устранены в течение 30 календарных дней. Если этого не произошло, договор расторгается в одностороннем порядке.

Перечень необходимых документов

Перечень документации для ИП и физлица различается. Так, предпринимателю потребуется подготовить:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство, подтверждающее регистрацию ИП.
  3. Лицензию на осуществляемую деятельность.
  4. Квитанцию об уплате государственной пошлины за совершаемую сделку.

Перечень документации для физлица:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Документация на сдаваемое помещение.
  3. Выписка из БТИ.
  4. Договор купли-продажи помещения.
  5. Выписка из единого реестра о правах собственности на сдаваемую недвижимость.

Чтобы не тратить время в регистрационной палате, лучше заранее сделать ксерокопии всех документов, справок и выписок. Копия паспорта делается со всех страниц, включая незаполненные.

Обратите внимание. Величина государственной пошлины равна 2 тыс. руб. Если не получилось оплатить заблаговременно, возможна оплата во время сделки в присутствии нотариуса. Сумма уплачивается одним участником сделки или делится пополам (зависимо от условий заключаемого договора).

Содержание договора аренды нежилого помещения между юридическим и физическим лицом

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ИП и составить договор аренды

Как правило, в соглашении указывается следующая информация:

  1. Вводная часть. Здесь указываются полная информация о субъектах, участвующих в соглашении — Ф.И.О, паспортные и регистрационные данные, контакты, сведения об ИП. Также в этом разделе фиксируется — кто сдает помещение в аренду, а кто его принимает в пользование (арендует).
  2. Главный раздел. В этом разделе важно как можно детальнее описать суть соглашения — описать помещение, его размеры, месторасположения, наличие дополнительного оборудования и прочее.
  3. Права и обязанности сторон соглашения. У каждого из субъектов есть обязанности и права, которые подробно расписываются в этом разделе.
  4. Стоимость объекта. Здесь указывается цена объекта, сроки перечисления денег, способы оплаты, что входит в стоимость — оборудование, коммунальные платежи и прочее.
  5. Ответственность физлица и ИП при нарушении пунктов соглашения. Сюда вносятся ссылки на статьи из законопроектов и варианты штрафных санкций за несоблюдение договора.
  6. Контактные данные субъектов, участвующих в соглашении, и реквизиты.

В завершение ставится дата и росписи сторон. Если у предпринимателя есть печать, то она ставится на оба экземпляра. Соглашение действительно и без печати ИП (если ее нет). Договор вступает в силу с момента его подписания, а возникшие споры в последующем решаются в досудебном или судебном порядке.

Как сдавать в аренду нежилое помещение?

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ИП и составить договор аренды

В этой статье мы рассмотрим такой вопрос, как правильно сдать в аренду нежилое помещение.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение сетевикам или ИП и составить договор аренды

Нужна ли регистрация ИП физическому лицу

Прерогатива обладания нежилым помещение зафиксирована в ст.130 и п.1. ст.213 ГК РФ за физическим лицами и юридическими лицами. Согласно законодательству, собственник вправе владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом по своему усмотрению. Статья 608 кодекса закрепила преференцию на сдачу в пользование недвижимости за любым индивидом.

Читайте также:  Место на парковке для инвалида - скачать инструкцию к действию. инвалидам

ВНИМАНИЕ !!! Из вышесказанного следует, что физическому лицу не требуется оформление статуса ИП для сдачи в пользование помещения. Однако исключением является превращение сдачи площадей в аренду как занятие предпринимательской деятельностью с целью извлечения систематической прибыли.

Ответственность за незаконное предпринимательство

По сей день нет четкого разделения по сдаче в пользование помещений за ненадобностью или за выгодой. Также и судебная практика на этот счет довольно разношерстна.

Но, как правило, при вынесении вердикта судьи руководствуются:

  1. Сдача в аренду офиса, но не квартиры считается хранителями правосудия априори деятельностью, направленной на получение выгоды. Мнение складывается из того, что офисная площадь, а точнее доход от пользования ею, не относится к удовлетворению семейно бытовых нужд.
  2. Констатация факта постоянного получения прибыли.

    Заключение соглашения пролонгированного действия или периодическое перезаключение договора свидетельствует об этом (Михеев, владея рядом офисных зданий в центре города, стал сдавать их в аренду ООО «Чемоданчик» и еще многим предприятиям. Однако ИП мужчина оформлять не стал, прикрываясь постоянной пролонгацией соглашения.

    Таки действия считаются нелегальными и грозят виновнику применением уголовных мер ответственности – ст. 171, в случае дохода в 1,5 млн.).

  3. Сдача помещения от физ лица юр лицу. Например, у Сидорова есть на окраине города нежилая площадь со складом.

    Чтобы окупить уплачиваемые в пользу государства налоги мужчина решил сдавать в пользование помещение под магазин. Но не зарегистрировался в качестве занятого самостоятельно. Так как годовая прибыль не превышала 1,5 млн. рублей, то по ст.14.1 ему грозит административный штраф от 500 до 2 тыс. руб.

При обнаружении указанных признаков надлежит регистрировать ИП. Чтобы сэкономить на налогообложении, следует действовать по упрощенной системе, предполагающей взимание 6% с доходов, а не 13%.

Тонкости заключения соглашения

Действующее законодательство не содержит специальных положений о правилах заключения соглашений об аренде нежилого помещения.  Этом случае при составлении договора надлежит руководствоваться главой 34 ГК РФ, регламентирующей общие вопросы по данной тематике.

Ст. 606 кодекса зафиксировала обязательство индивида предоставить помещение для временной эксплуатации после внесения вторым участником платы за услугу. Составление документа производится в письменном виде и с обязательным проставлением подписей всех участников.

Бумага обязательно должна содержать:

  • реквизиты сторон, участвующих в соглашении;
  • описание арендуемого объекта;
  • условия эксплуатации;
  • сумма, подлежащая оплате (периодичность выплат, ответственность за просрочку платежей);
  • общеобязателен также и код по классификатору деятельности в РФ (для сдачи в пользование нежилой площади используется номер 70.20.2.).

ВАЖНО !!! Не считается обязательным заполнение срока сдачи в эксплуатацию. В этом случае соглашение считается заключенным на неопределенный период. Если же срок предусматривается, то прописываются еще и нюансы передачи площади назад владельцу, возможность пролонгации и прочее.

Под описанием свойств объекта подразумевается:

  1. Инвентарный номер.
  2. Конкретный адрес с указанием этажа и расположения внутри него.
  3. Целевое предназначение – под офис, склад.
  4. Название.
  5. Метраж.

Заключенным и действующим считается соглашение, прошедшее процедуру государственной регистрации. Однако не все договора подлежат учету. Так, договоренность сроком действия менее года не подлежит регистрированию.

В этом случае функционировать она начинает с момента подписания сторонами документа.

Чтобы принять участие в регистрации необходимо в уполномоченное учреждение предоставить бумажное сопровождение  нижеследующего характера:

  • заявление;
  • кадастровый паспорт сдаваемого объекта;
  • удостоверения личности участников;
  • платежный документ, свидетельствующий об оплате государственного сбора – 1000 рублей;
  • дополнительные бумаги, например, согласие супруга.

Особенности сдачи в аренду юридическим лицом

Сдавать в аренду нежилую недвижимость вправе также и юридические лица. Но в этой процедуре есть свои особенности. Документ в обязательном порядке составляется исключительно в письменной форме, что не является необходимым при сдаче от физ лица физ лицу.

Документ будет признан недействительным в случае отсутствия в нем следующей информации:

  1. Характеристика помещения.
  2. Реквизиты сторон (если ИП без расчетного счета, то разрешено указывать личный счет).
  3. Указание конкретно установленной суммы выплат за площадь.
  4. Нюансы использования, а также проведение текущего ремонта.
  5. Подписи сторон.

  6. Если продолжительность соглашением не зафиксирована, то считается заключенным на неопределенное время.

ВНИМАНИЕ !!! В случае подписания документа с фиксированным сроком на более чем год, для официального признания и юридической действительности потребуется государственная регистрация.

Юридическому лицу могут потребоваться следующие бумаги для предоставления в Рос реестр:

  • заявка о регистрации;
  • зафиксированное соглашение со всеми прилагающимися дополнениями;
  • данные из кадастра;
  • доказательство правового положения юридического лица – свидетельство о регистрировании, учредительная документация и прочее;
  • подтверждение оплаты государственного сбора (15 тыс. рублей) – квитанции, платежные выписки;
  • дополнительные бумаги в соответствии с ситуацией, например, доверенность у представителя.

Процесс заключения соглашения

Процедура подписания и составления договора очень ответственная и требующая внимательности участников.

По этой причине, если человек не разбирается в тонкостях возникающих гражданских правоотношений, надлежит приходить с квалифицированным юристом на такого рода встречи.

Изначально стоит тщательным образом изучить уставные бумаги арендодателя, предоставляющего помещение в эксплуатацию. В случае с физическим лицом – удостоверение личности, а также доказательства принадлежности площади владельцу.

После проверки статуса лица надлежит обратить внимание на следующие моменты, детально их обсудить и включить в текст документа:

  1. Оплата услуг ЖКХ (кто из сторон осуществляет, включены ли в общий платеж или необходимо арендатору производить ежемесячную доплату).
  2. Телефония и доступ в сеть (подключена ли точка в здании либо возможность подключения вовсе отсутствует).

  3. Стоимость ежемесячных платежей (основной платеж и плюс коммунальные или другой вариант).
  4. Продолжительность сдачи объекта (на какое время сдается, за какой временной промежуток нужно будет покинуть помещение).

  5. Непредвиденные обстоятельства (досрочное прекращение действия договоренности, компенсация пострадавшей стороне).
  6. Текущее ремонтирование объекта (косметический ремонт – кто оплачивает, или может ли войти в счет оплаты за будущие месяцы).
  7. Генеральные ремонтные работы (кто проводит, за чей счет, периодичность).

  8. Условия расторжения (возможность досрочного выхода из соглашения, компенсирование другому участнику понесенных в связи с этим расходов). Подписывать документ стоит внимательно прочитав его.

Передача объекта

Немаловажным документом помимо соглашения считается акт передачи недвижимости в эксплуатацию. Подписывать бумагу стоит исключительно после осмотра сдаваемого помещения. Если при осмотре здания будет найдена неисправность или недочет, то его сразу нужно записать в бумагу (чтобы впоследствии не было ложных обвинений).

Предварительный осмотр позволяет потребовать потребителем устранения неполадок за счет средств владельца или оговорить окончательную сумму в течении каждого месяца взносов с учетом выявленных неприятностей.

Если увиденные объект не соответствует описанному, никаким образом не удовлетворяет интересы арендатора, то последний вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке с указанием причины такого поведения.

ВАЖНО !!! По истечении времени сдачи объекта, владелец будет принимать здание по все тому же ранее упомянутому акту. Если ранее замеченные неисправности не были замечены или не зафиксированы в акте, то владелец по закону может требовать возмещения за порчу имущества. Также при реальных вложениях и расходах арендатора на помещение, он вправе потребовать компенсации.

Определяющие принципы, которыми следует руководствоваться участникам

Каждой стороне процесса стоит руководствоваться основополагающими началами, определенными конкретно для участников.

Так, владельцу недвижимости стоит подумать о:

  • возможности поиска клиентов самостоятельно. Это актуально, поскольку поможет избежать многих негативных моментов. Во-первых, налицо экономическая выгода. Риелторские услуги не являются дешевыми. Во-вторых, риелтора не волнует порядочность арендаторов, и они не обращают внимания на многие детали. Личное присутствие избавит от недоговоренностей с претендентами;
  • немаловажным является определение стоимости аренды. Для этого нужно провести мониторинг ценовой политики на рынке и в СМИ. Найдя наиболее схожие условия, нужно проанализировать выставляемые цены и решить какую стоимость будете брать за пользование. Для убедительности того, что не продешевили можно воспользоваться бесплатным сервисом агентства для вычисления выгодности сделки.

В свою очередь претенденту на пользование помещением нужно:

  1. Также лично присутствовать при всех манипуляциях. Нельзя важное дело доверять представителю.
  2. Любое изменение фиксировать в соглашении.
  3. Тщательно осматривать объект.
  4. Обратиться за помощью к юристу в связи с отсутствием специальных знаний у самого претендента.

Заключение

Из вышесказанного следует:

  • сдавать нежилое помещение вправе как обычные граждане, так и юридическое лицо;
  • если процедура не влечет за собой целью извлечение прибыли и ряд других признаков, то регистрация ИП гражданину не потребуется;
  • однако судейское сообщество так и не пришло к единому мнению о доказательствах по делу об извлечении прибыли или ее отсутствия в действиях подданного;
  • обязательно происходит начисление налога при занятии предпринимательством;
  • не запрещено применять упрощенную систему налогообложения;
  • соглашение составляется в письменном виде с подписями участников;
  • важным документом является и акт передачи недвижимости;
  • по факту выявленных скрытых изъянов или полном несоответствии с описанным ранее, соглашение аннулируется в общем порядке;
  • на всех процедурах стоит присутствовать лично;
  • все оговоренные устно моменты, но не записанные в документе, не считаются действительными по действующему законодательству;
  • уклонение от уплаты сборов считается нелегальным и может повлечь меры ответственности вплоть до уголовного преследования.

Таким образом, личное присутствие и тщательная проверка поспособствуют ликвидации имеющихся недоделок. Сдать в аренду или снимать площадь дело довольно простое, если следовать букве закона.

Аренда магазина: как заключить безопасный договор — Эльба

Хороший договор аренды помогает при спорах с хозяином помещения. Наш совет: обсудите условия c арендодателем и только потом подписывайте. На что вы можете претендовать — читайте в статье. В первую очередь материал будет полезен владельцам магазинов формата стрит-ритейл — с помещением на первом этаже здания.

Статья об аренде в торговом центре

Раскусите мошенников

Проверьте полномочия на заключение договора аренды

Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.

Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ, если  помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.

  • — Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.
  • — Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендодателя и договор аренды.
  • Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.

Проверьте описание магазина

В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет  — ст. 607 ГК РФ.

Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.

Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.

Встретьтесь с уполномоченным лицом

Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.

Будете точно знать, сколько заплатите

В договоре указывают размер арендной платы.

По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.

Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.

А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.

Ограничите рост арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.

Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.

Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.

Не потеряете деньги, вложенные в ремонт

Скорее всего, до начала торговли вы захотите отремонтировать помещение под концепцию своего магазина.

Ремонт называют неотделимым улучшением объекта аренды. По окончании договора арендодатель оплачивает арендатору расходы на неотделимые улучшения, если давал на них согласие. Так указано в ст. 623 ГК РФ.

Чтобы не было проблем с компенсацией ремонта, соблюдайте следующие правила.

  1. Начинайте строительные работы только после подписания договора. За время ремонта собственник может найти более выгодных съёмщиков и передумает отдавать помещение вам. Тогда придётся идти в суд.
  2. Попросите подпись собственника под сметой расходов на ремонт, проекте перепланировки и дизайн-проекте.
  3. В договоре не должно быть условия, что арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
  4. Если договариваетесь, что стоимость ремонта засчитывается в арендную плату за первые месяцы, запишите это в договор. Иначе арендная плата начисляется как за обычное пользование помещением.

Пример: арендатор потратил на ремонт магазина три миллиона и не получил компенсацию

Фирма арендовала магазин для торговли стройматериалами и сделала ремонт с перепланировкой на 3 071 579 рублей.

Через год договор аренды расторгли. Фирма попросила компенсацию, но собственники отказали. В договоре прописаны ясные условия. Во-первых, арендатор вправе делать ремонт и перепланировку в магазине только после согласования стоимости с арендодателем. Во-вторых, неотделимые улучшения не возмещаются арендатору.  

Собственнику помещения смету не показывали, разрешения на перепланировку не спрашивали, ремонт на три миллиона теперь принадлежит ему.

Фирма обращалась в суд, но проиграла — судья прочитала те же условия договора — дело № А66-5457/2013.

5. Отделимые улучшения типа светильников и кондиционера после прекращения договора арендатор уносит с собой. Проверьте, чтобы договор не отменял это правило.

Не съедете по первой просьбе арендодателя

У арендатора есть право расторгнуть договор через суд, если вы портите помещение, более двух раз просрочили арендную плату или отказываетесь делать капремонт, на который подписались. Это условия из ст. 619 ГК РФ и в договоре их можно поменять, что собственники недвижимости и делают.

Вероятнее всего, в договоре вам попадёт условие, что арендодатель вправе выселить вас без суда и нарушений по уведомлению. Такое правило лучше смягчить в вашу пользу, насколько получится.

Постарайтесь договориться, что расторгнуть договор можно только при нарушениях с вашей стороны. Сошлитесь на правила расторжения по вашей инициативе — вы наверняка не вправе отказываться от помещения без причин.

Настаивайте, что порядок расторжения договора должен быть одинаковый для сторон, так справедливо. В крайнем случае постарайтесь увеличить срок уведомления — за несколько месяцев.

За это время найдёте новое место торговли.

Не потеряете место, когда закончится договор

Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.

Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.

Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.

Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право  — так бывает.

Предотвратите споры о ремонте

Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.

Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.

Предотвратите споры об охране

Магазину понадобятся видеонаблюдение и охранная сигнализация с вызовом.

По закону у арендодателя нет обязанности обеспечивать сохранность вашего товара, витрин и денег в кассе. Поэтому обязательно запишите в договор, кто заключает договор с охранным агентством и устанавливает видеонаблюдение. Если вы, то помните об этой обязанности и наймите охрану сами.

Пример: арендатор не позаботился об охране магазина

Предприниматель торговал электроинструментом в арендованном контейнере.

Однажды ночью магазин ограбили и унесли товар на 275 691 рублей. Предприниматель собрал документы об ущербе и попросил у арендодателя возмещение. Тот отказал и спор продолжился в суде. Но суд не помог.

В договоре на аренду нет обязанности арендодателя охранять магазин, пока нет продавцов и ночью. За сохранностью должен следить хозяин товара — это в его интересах — дело № А47-5634/2013.

Не отдадите товары за долги

В договор аренды может попасть такое условие. Арендодатель закрывает помещение и не отдаёт ваш товар и торговое оборудование, пока не погасите долги по аренде. Тянете с оплатой — продаёт ваше имущество и забирает деньги себе. Это называется удержанием по ст. 359 ГК РФ и оно встречается на практике.

  1. Настаивайте на исключении удержания из договора.
  2. Пример: арендатор потерял товар из-за долгов
  3. Предприниматель торговал полуфабрикатами собственного производства и задолжал за полгода аренды 180 000 рублей.

Арендодатель устал от обещаний, официальные претензии не помогали. В помещении находились столы, холодильники и тестомесы арендатора. Всё это арендодатель забрал в счёт арендной платы.

Предприниматель попытался взыскать компенсацию через суд. Но суд напомнил о возможности удержания вещей за долги — дело № А76-43713/2009.

Получите помещение без недостатков

Недостатки помещения делятся на скрытые и видимые. Арендодатель отвечает и за те и за другие. По скрытым недостаткам арендатор предъявляет требование об устранении, как только обнаружит их. По видимым — только когда принимает помещение по акту.

Проблема в том, что большинство дефектов недвижимости считаются видимыми.

Например, отсутствие отопления можно заметить, если осматривать помещение в отопительный сезон, это видимый дефект — дело № А56-16369/2013.

Если не указать на недостатки сразу, с арендодателя снимается ответственность по устранению — ст. 612 ГК РФ.  

Проводите приёмку так. Внимательно осмотрите помещение. Проверьте работу электричества, отопления, кондиционера, сантехники, вай-фая. Можно пригласить специалиста, который займётся ремонтом и перепланировкой. Запишите недостатки в акт и договоритесь с арендодателем о сроках устранения. Акт подписывайте только после устранения всех дефектов.

Получите право отказаться от аренды

Может оказаться, что место под магазин выбрано неудачно и продажи идут плохо. Нужно искать место с другим трафиком, а этот договор расторгать.

Арендатор отказывается от аренды через суд по причинам из ст. 620 ГК РФ. Причины связаны с ухудшением помещения: проявились скрытые дефекты, арендодатель не делает капитальный ремонт, объект аренды разрушен. Но в договоре эти правила можно смягчить и отказываться от договора без исков и досудебных претензий.

Напишите, что арендатор отказывается от договора через уведомление арендодателю. Установите срок для направления в несколько месяцев — за это время хозяин подыщет других нанимателей.

Не заплатите лишнего после переезда

Когда договор аренды заканчивается, помещение возвращают собственнику по акту. До подписания акта начисляется арендная плата, даже когда арендатор не пользовался помещением и вывез товар. Так установлено ст. 622 ГК РФ.

У нас есть подробная статья про расторжение договора аренды и безопасный возврат помещения. Посмотрите её и завершайте отношения с арендодателем правильно.

Статья актуальна на 28.01.2021

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *