Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома – суд, компенсации

Строительные компании зачастую не укладываются в заявленные сроки возведения многоквартирных домов. Для дольщиков не имеет значения, какая причина к этому привела. Они оплатили договор и вправе ожидать, что условия соглашения будут соблюдаться. Каким образом можно получить компенсацию и что для этого нужно сделать?

Содержание статьи:

Определяем срок сдачи дома

Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.

Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:

  1. Ввода в эксплуатацию.
  2. Передачи отдельной квартиры правообладателю.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.

Точный срок передачи определяется следующими способами:

Конкретная дата Указывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка.
Обозначение квартала сдачи Точно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала.
Ввод в эксплуатацию Указываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней.

Доказательство нарушения срока сдачи

В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.

В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.

Обратите внимание! В законе не регламентируется конкретный вид указания срока передачи. Важно, чтобы он был одним для всех участников договора по определенному дому или блок-секции. В случае возникновения судебного спора во внимание не могут приниматься такие формулировки, как «примерно» или «ориентировочно».

Соглашение о переносе срока

Если строительная компания предполагает, что по объективным причинам срок может быть нарушен, ему необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Это необходимо сделать не позже, чем за 2 месяца до срока сдачи по договору. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «214», с каждым согласным дольщиком заключается дополнительное соглашение.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома – суд, компенсацииВ нем обязательно указывается следующая информация:

  • Причина переноса срока.
  • Новая дата передачи квартиры.

Обратите внимание! Соглашение является только предложением перезаключить договор в добровольном порядке. Дольщик может отказать от этого или принять предложение.

Если подписать данный документ, можно лишиться следующего:

  • Возможности претендовать на выплату неустойки по просрочке.
  • Права расторжения договора в одностороннем порядке и возврата средств, оплаченным по договору. В этом случае придется ждать новой даты по заключенному соглашению.

Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.

Если застройщик существенно задерживает сроки возведения дома и у дольщика есть возможность купить другую недвижимость, он имеет основания для одностороннего расторжения договора. Ему обязаны вернуть оплаченные деньги. Кроме того, он может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Последовательность действий

Если вышли все сроки, а строительная компания не планирует исполнять договоренности, дольщик имеет право на ответные действия. Он для этого может обратиться с исковым требованием в суд и потребовать не только возврата стоимости договора, но и компенсации. Но перед этим нужно выполнить определенные действия.

Подготовка досудебной претензии

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома – суд, компенсацииДосудебное урегулирование – возможность решить проблему мирным путем без привлечения судебных органов. Для судьи это является подтверждением, что дольщик предпринял все самостоятельные попытки получить компенсацию. В первую очередь составляется досудебная претензия в адрес строительной компании. Она должна быть обоснована и составлена юридически грамотно. Во многом претензия идентична исковому заявлению в суд, при обращении в который ее копия приобщается к делу.

Требования в досудебной претензии должны быть такими же, что в иске. При составлении этого документа необходимо ссылаться на статьи 309 и 310 ГК РФ, а также на ФЗ № 214.

Претензия должна содержать следующее:

  • Дату и номер оформления ДДУ.
  • Предмет договора, в качестве которого выступает квартира.
  • Срок сдачи объекта.
  • Документально подтвержденные убытки от действий застройщика.
  • Нарушения строительной компании по договору.
  • Размер основного долга.
  • Сумму компенсации и расчеты.

Если досудебная претензия и иск будут отличаться в аспекте предъявляемых требований и компенсации, судья может отклонить его и не принять дело к рассмотрению. В этом случае придется подавать новую претензию к застройщику. Чтобы увеличить компенсацию, можно предъявить копии квитанций или расписки арендодателя за съемное жилье или гостиницу.

Перед подачей претензии дольщик может обнаружить, что договор содержит пункты, противоречащие действующему законодательству. Важно просить признать их недействительными еще в досудебных требованиях. В противном случае судья может решить, что дольщик выразил согласие по этому вопросу.

Передача претензии строительной компании

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома – суд, компенсацииДокумент необходимо составить в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а второй – остается у дольщика.

Передать претензию можно двумя основными способами:

  1. Лично. На втором экземпляре проставляется печать в приеме и входящий номер.
  2. По почте. Направляется письмо с обязательным уведомлением, которое служит подтверждением доставки.

Как рассчитать неустойку?

Существует формула, по которой можно рассчитать неустойку самостоятельно. Она выглядит таким образом:

Стоимость договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования на день передачи, указанная в процентах х 2/ 30 000

Если недвижимость оплачивается в рассрочку, ставка рефинансирования берется из периода, когда производились оплаты. Полученные суммы складываются.

Застройщику дается 10 дней со дня получения претензии, чтобы подготовить ответ. Если никакие действия не предпринимаются, можно обращаться с иском в суд.

Исковые требования

Немногие прибегают к судебному разбирательству. Но в большинстве случаев это единственное действенное решение проблемы. Она может быть урегулирована еще до вынесения решения по делу.

Исковое заявление с приложениями подается в районный суд по месту расположения строительства или адресу застройщика. Перед подачей иска полезно изучить практику в разных судах, чтобы выбрать наиболее подходящую инстанцию. Сумма компенсации может отличаться в разы.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома – суд, компенсацииЧтобы подать заявление, необходимо обратиться в приемную с полным пакетом документов. Важно, чтобы у вас было не менее 3-х экземпляров. По одному экземпляру передается суду и ответчику. Если в одном договоре фигурирует несколько дольщиков, они должны подать коллективный иск. Им придется присутствовать в суде лично или направить от своего имени адвоката, который будет представлять их интересы.

Допускается и общее коллективное обращение дольщиков дома, если недовольных оказалось много. К таким делам относятся серьезнее. Но разбирательство может затянуться на месяцы и годы, так как дело будет откладываться в случае неявки хотя бы одного из истцов.

Необходимые документы

При обращении в суд подаются копии документов. Оригиналы передаются только в случае отдельного запроса суда.

Для рассмотрения иска потребуется следующее:

  • Исковое заявление с расчетами неустойки.
  • Платежный документ, свидетельствующий об оплате договора.
  • Копия паспорта заявителя.
  • Копия ДДУ.
  • Досудебная претензия с уведомлением о доставке или отметкой о вручении.
  • Документы, подтверждающие обоснованность компенсации.

В последнем случае можно предоставить расписки за оплату арендуемого жилья, расчеты по упущенной выгоде за возможную сдачу в аренду несданной квартиры и другие документы.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома – суд, компенсацииВ случае, если финансовые претензии не погашаются до суда, истец имеет право требовать штраф в размере половины стоимости иска. Также можно приложить расчет по вкладу с суммой начисленного процента, если бы деньги не были оплачены по договору.

При подаче финансового иска в суд, оплачивается госпошлина. Согласно ст. 333.36 НК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей», истец освобождается от ее оплаты, если иск связан с нарушением прав и его размер не превышает 1 млн. рублей. Если сумма больше, оплачивая госпошлина в размере 0,5 % от суммы более 1 млн. рублей, но не более 60 тысяч рублей.

В случае положительного решения суда, оно вступает в силу по истечение 30 дней. Если ответчик не подаст апелляцию в вышестоящий суд, он обязан выплатить дольщику компенсацию и неустойку в течение 10 дней. Если этого не случится, исполнительный лист передается судебным приставам.

Таким образом, при нарушении сроков необязательно подписывать новое соглашение со строительной компанией. Можно подать претензию о выплате компенсации. При невыполнении требований можно обратиться в районный суд.

Видео сюжет расскажет, как взыскать неустойку с застройщика

https://youtu.be/Ipueu4lPS3A

Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.

Читайте также:  Конфискация имущества: мера противодействия взятке или инструмент коррупции?

Почему переносят сроки сдачи новостроек и что говорит закон

Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разные. Например, застройщик долго решает административные вопросы или в доме могут быть проблемы с подключением инженерных сетей. Также бывают случаи мошенничества застройщика и нецелевого использования денег.

В любом случае, застройщик несет перед покупателем квартиры ответственность. Об этом говорится в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

«Как выбрать квартиру в новостройке: рекомендации» 

По закону, если застройщик сдвигает сроки передачи квартиры больше, чем на 2 месяца, то покупатель может получить от него неустойку. Также покупатель может отказаться от квартиры и вернуть деньги.

Стоит ли подписывать допсоглашение о переносе сроков строительства

Если сроки сдачи дома переносятся, застройщик должен уведомить об этом за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать допсоглашение об изменении сроков сдачи. Покупатель может подписать его и дожидаться сдачи квартиры.

Если вы подпишете допсоглашение о переносе сроков сдачи, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сдачи дома, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Подписывать допсоглашение вы не обязаны. И только в этом случае вы можете требовать от застройщика неустойку за срыв сроков.

Как получить неустойку при переносе сроков строительства

Получить от застройщика неустойку за срыв сроков сдачи дома можно через суд.

Перед этим лучше направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Затем подать в суд копию претензии, исковое заявление и копии документов по сделке.

Суд, как правило, сперва назначает предварительное заседание, а затем еще одно, где дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.

Как посчитать размер компенсации, если застройщик срывает срок сдачи дома

По закону, компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

Например, квартира стоила 5 млн рублей. Застройщик должен был передать ее 1 января 2021 года, но не сделал этого. К 10 марта этого же года сумма компенсации за просрочку составит примерно 96 тысяч рублей.

Кроме компенсации, застройщик также обязан выплатить штраф — 50% от суммы неустойки. Итого 144 тысячи рублей.

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков сдачи новостройки

Если вы понимаете, что дом не построят в срок, вы также можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и компенсация. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, а затем идут в суд за неустойкой.

Если же срок ввода дома в эксплуатацию уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, лучше расторгнуть договор с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, идти в суд надо немедленно.

Что делать, если сроки сдачи дома переносятся, а квартира в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

О том, как оформить квартиру в собственность, читайте в статье

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает сдачу дома, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В этом случае в банк надо обязательно предоставить: 

  • Заявление заемщика (титульного созаемщика)
  • Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)

Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:

  • Допсоглашение о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
  • Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
  • Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
  • Информация о переносе сроков строительства в СМИ
  • Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда

Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате личного кабинета ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.

Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?

Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.

Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.

Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?

Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ. 

Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.

Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.   

В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:

    «Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее  31.12.2016 года»

или кварталом:

    «Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»

Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:

    “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”

В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

dreamsnavigator/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Если застройщик нарушил указанный в договоре срок передачи квартиры, соинвестор имеет право на получение неустойки.

Ее размер определен законом и рассчитывается для дольщиков-физических лиц как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, умноженная на цену квартиры по ДДУ.

Кроме того, в отдельных случаях покупатель может потребовать от застройщика еще и компенсацию ущерба. Для этого нужно доказать, что пострадавшая сторона понесла расходы, связанные с невозможностью получить квартиру в срок.

Например, покупатель был вынужден арендовать жилье или выплачивал более высокие проценты по ипотеке (когда банковская ставка зависит от ввода дома в эксплуатацию). Однако на практике получить такое возмещение весьма сложно: многие ли арендаторы подписывают официальный договор с собственником квартиры?

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Еще один вид компенсации – за причинение морального вреда. Отметим, что в судебной практике крайне редки примеры, когда по данной статье истцу удавалось выиграть более 10–50 тысяч рублей. Обычно требование о выплате неустойки и компенсации ущерба сначала направляется застройщику, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.

При этом представители продавца могут пытаться дезинформировать клиента, предлагая ему выбирать между этими двумя статьями. На самом деле это разные требования, которые могут быть удовлетворены одновременно. Если застройщик не отреагировал на обращение дольщика, соинвестор имеет право обратиться в суд.

В этом случае, согласно закону «О защите прав потребителей», с ответчика будет взыскан штраф в размере половины суммы неустойки за отказ от выплаты в добровольном порядке.

Приготовьтесь к тому, что суды часто занижают размер возмещения, особенно если сдача дома была задержана менее чем на квартал, а застройщик своевременно проинформировал об этом клиентов.

Читайте также:  Как подготовить план-схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у Вас на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ), где указан срок сдачи в марте 2017 года, и в данный момент этот срок нарушен, то нет ничего проще.

Составляете и направляете в адрес застройщика претензию, где просите надлежащим образом исполнить условия договора, передать Вам объект и уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБР (текущая – 8,5%) за каждый день просрочки от суммы Вашего договора долевого участия.

То есть, если Вы купили объект за 1 млн рублей и просрочка составляет шесть месяцев (180 дней), то подлежащая оплате неустойка равна 1 000 000 х 0, 0850 / 300 х 180 дней = 51 000 рублей В случае неоплаты данной суммы Вы вправе требовать ее взыскания в судебном порядке.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова:

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет, поэтому надо судиться. Также дольщикам, которым задерживают сдачу, я советую не прощать застройщиков и не подписывать допсоглашений о переносе сдачи дома.

Как правило, при срыве сдачи дома менеджер звонит дольщикам, приглашая на подписание дополнительных бумаг. Необходимость подписать эти документы он объясняет тем, что без данных соглашений квартира не будет передана новоселу или данное соглашение нужно для продолжения строительных работ.

В этом случае застройщик блефует: у Вас на руках договор, и он должен быть исполнен без дополнительных уступок со стороны дольщика.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Денежная компенсация является возмещением потерь дольщика от просрочки застройщика.

В соответствии с законодательством, приобретение квартиры гражданином на стадии строительства возможно только на основании заключаемого договора участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Договором участия в долевом строительстве обязательно предусматривается конкретный срок передачи квартиры.

В случае просрочки срока передачи квартиры более чем на два месяца от установленного в договоре, гражданин (дольщик) вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, а также уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, которые начисляются со дня внесения гражданином денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком гражданину.

Для этого гражданин обязан в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

В случае если застройщик не выполняет требования дольщика добровольно, то гражданин вправе обратиться в суд с этими денежными требованиями, а также с требованием о компенсации морального вреда.

При удовлетворении судом требования гражданина суд дополнительно взыскивает с застройщика в пользу гражданина штраф в размере 50% от общей присужденной в пользу гражданина суммы.

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Если гражданин не заинтересован в расторжении договора, а хочет получить квартиру от застройщика, пусть даже с просрочкой, то он вправе не расторгать договор, а потребовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки вплоть до передачи ему квартиры по передаточному акту. Для этого гражданин обращается с письменной претензией к застройщику, в которой указывает свое требование на получение неустойки. Если застройщик отказывает ему в таком требовании, то гражданин вправе обратиться в суд. В иске гражданин может также просить суд взыскать моральный вред за допущенное застройщиком нарушение.

Отвечает руководитель юридической службы компании «Стороженко и партнеры» Александр Мазаев:

Застройщик должен платить неустойку дольщику в том случае, если он нарушил сроки строительства, не согласовав при этом изменение условий договора в этой части.

Размер неустойки составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования на момент исполнения обязательства.

В случае же нарушения согласованного с дольщиком срока устранения дефектов объекта строительства неустойка составит 1% от стоимости расходов на проводимые работы.

Неустойку можно взыскать как в судебном, так и в досудебном порядке, при этом процедура досудебного урегулирования споров необязательна, можно сразу подавать в суд.

Какие документы необходимы? Претензия в письменной форме, в которой указана сумма неустойки, копии договора, паспорта, документа, подтверждающего оплату по договору.

Отдельно оформите расчет неустойки, и весь этот пакет отправляйте ценным письмом с уведомлением и описью вложения, чтобы можно было впоследствии на него ссылаться.

Алгоритм действий для взыскания неустойки в суде довольно простой. Если вы идете в суд, добавьте к указанным выше документам требование о возмещении морального вреда. Подготовьте исковое заявление (как его составить, можно посмотреть в открытых источниках) и подавайте его в суд по месту нахождения застройщика или по Вашему месту жительства.

В случае, когда неустойка составляет менее 50 тысяч рублей, нужно обращаться в мировой суд. Если Вы обращались к специалисту, который писал исковое заявление и представлял Ваши интересы в суде, Вы можете получить с застройщика также сумму расходов за представительство.

Реальность такова, что зачастую суды принимают решение в пользу застройщиков, жалеют их, уменьшают сумму неустойки.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как продать квартиру в ипотеке?
  • Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?
  • Переуступка прав: особенности сделок

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Просрочка сдачи квартиры: что можно взыскать с застройщика

Просрочка сдачи новостройки — одно из самых частых нарушений по договору долевого участия. Просрочка может быть по разным причинам, иногда она совсем короткая, иногда составляет несколько нет.

Просрочка сдачи квартиры: что можно взыскать?

Важно знать, что подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома ни в коем случае НЕ НУЖНО иначе вы лишитесь права на взыскание неустойки и штрафа.

Дополнительное соглашение застройщик вам обязательно направит, но игнорировать его также не нужно — напишите ответ, что от подписания его вы отказываетесь. Свою позицию лучше обозначать сразу ясно и четко — чтобы потом не было двусмысленности в суде.

Взыскать неустойку можно как после сдачи дома, так и если дом еще не сдан. Ваше право на подачу иска возникает после истечения срока строительства дома. Закон не обязывает дольщика направлять претензию застройщику, но все же ее лучше направить — чтобы в суде можно было взыскать штраф за неудовлетворение требований потребителя.

На что может рассчитывать дольщик в суде? На взыскание неустойки, установленной законом, всех убытков, понесенных потребителем в связи с задержкой сдачи дома, штрафа, компенсации морального вреда, расходов на представителя в суде.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры

Размер неустойки установлен п. 2 ст. 6 закона Об участии в долевом строительстве …….. и составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик уплачивает неустойку в двойном размере если стороной договора является гражданин (потребитель).

Приведу простой пример: ваша квартира стоит 2 млн. руб,  просрочка сдачи квартиры составляет 1 год, размер неустойки будет равен 330 916,66 рублей. Формулу для расчета неустойки я привела здесь.

Суд может снизить неустойку в ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ случаях, когда просрочка застройщика возникла по уважительной причине. Если вам суд ее снизил — обжалуйте решение.

Пример одного из недавних решений суда, в котором я участвовала, а неустойка была взыскана в полном размере (а это почти 1 700 000 рублей!!), штраф в размере 50% от неустойки можно посмотреть здесь.

Но при взыскании неустойки могут возникнуть проблемы — про одну из них я написала здесь.

Штраф за просрочку

Штраф взыскивается в размере 50% от суммы взысканной неустойки, то есть исходя из примера выше, штраф будет равен 165 458,33 руб.

Убытки

К убыткам можно отнести все расходы, которые понес дольщик в связи с задержкой сдачи дома, при этом их придется подтвердить исключительно документально. Это могут быть расходы на аренду квартиры, сумма переплаченных процентов за кредит, расходы, связанные с переездом и т.п.

Моральный вред

Размер компенсации морального вреда устанавливается судом и не зависит от размера имущественного вреда и взысканной неустойки. Наглеть не нужно и в таких случаях уместно просить до 50 тыс, не более (я рекомендую 10-20 тыс. заявлять в иске).

Расходы на представителя

  • Здесь все понятно и расходы подтверждаются заключенным договором с юристом и документом, подтверждающим передачу денежных средств.
  • Итак, общая сумма компенсации (согласно нашему примеру) будет составлять 496 374,79 + моральный вред+убытки+расходы на представителя.
  • При просрочке сдачи дома вы также можете подать заявление на включение требований в реестр обманутых дольщиков или расторгнуть договор.
  • И еще, что следует знать, с полученной суммы неустойки и штрафа вы обязаны будете заплатить НДФЛ.
Читайте также:  Земельные паи сельхозназначения по наследству: как вступить в права, какие документы нужны, размер налога и в какие сроки нужно получить

Похожее

Страница 1 из 11

Нарушение срока сдачи дома. Порядок обращения в суд. Ответственность застройщика. | Yonsel.ru — правовой сайт

Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома должны определяться сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Нарушение срока сдачи дома застройщиком, т.е. просрочка исполнения обязательств по договору предполагает ответственность в виде неустойки и штрафа, а также компенсацию морального вреда.

Перенос сроков завершения строительства и передача в собственность квартир застройщики, как правило, объясняют одними и теми же причинами.

Это может быть отсутствие денежных средств или не зависящие от застройщика факторы, к примеру, изменением даты подключения жилого дома к теплоснабжению.

Эти причины относятся к коммерческим рискам застройщика, которые подлежат учету при осуществлении им своей предпринимательской деятельности. Уйти от ответственности за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства не удастся.

Претензия к застройщику, если возникло нарушение срока сдачи дома

Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» не предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора. Также не предусмотрено обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в сфере долевого участия в строительстве.  Таким образом, для обращения в суд не требуется предварительно слать письма застройщику с претензиями.

Но есть одно большое исключение из этого порядка. Нужно внимательно прочитать договор участия в долевом строительстве.

Обычно в нем присутствует пункт, указывающий на то, что споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

Кроме этого стоит обратить внимание, в течении какого времени сторона, получившая претензию с приложением документов, обосновывающих требования, обязана направить мотивированный ответ (например, в течение 10 календарных дней с даты поступления претензии).

При обращении в суд с иском к застройщику о защите прав потребителя в связи нарушения сроков сдачи дома без обязательного досудебного урегулирования, такой иск будет оставлен без рассмотрения. Конечно, при условия наличия соответствующего условия в договоре.

Куда и как отправлять претензию.

Претензию следует отправлять по месту государственной регистрации юридического лица, которое в силу статьи 54 ГК РФ является его местом нахождения, если иное не указано в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Весьма «хитрые» застройщики в целях уйти от ответственности ссылаются на то, что претензия в их адрес не направлялась, а значит, не была направлена.

Поэтому, чтобы подтвердить свою правоту в суде, всю корреспонденцию следует отправлять заказными письмами с уведомлением о доставке.

В том случае, если застройщик станет уклоняться от получения письма в отделении связи, оно будет возвращено отправителю по истечении срока хранения, что также станет доказательством соблюдения досудебного порядка.

Сколько заплатит застройщик за нарушение срока сдачи дома?

Неустойка

В пункте 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 N 214-ФЗ указано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В 2016 году Центральный банк РФ отменил понятие ставки рефинансирования. Согласно Указанию Банка России от 11.12.

2015 N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России, значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Теперь нужно ориентироваться на ключевую ставку, размер которой публикуется на официальном сайте Центрального банка https://www.cbr.ru/. На сегодняшний день она равна 7,25% (https://www.cbr.ru/press/keypr/).

Итак, посчитаем размер неустойки. Цена договора 2500000 рублей. Со дня, когда квартира должна была быть передана дольщику, прошло 123 календарных дня. Размер неустойки составляет 7,25/300/100*123*2500000*2= 148625 рублей.

Снижение неустойки судом

В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд РФ при осуществлении конституционного толкования статьи 333 Гражданского кодекса РФ (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.

2000 года № 263-О) указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, что свидетельствует, по существу, об установлении частью первой статьи 333 ГК РФ обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства носит оценочный характер и относится к компетенции суда первой инстанции, разрешающего спор по существу.

Вышесказанное означает, что по ходатайству застройщика неустойка может быть снижена судом. Сумма неустойки устанавливается судом, исходя из его внутреннего убеждения.

Компенсация морального вреда

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность компенсации потребителю морального вреда, причиненного в результате нарушения прав потребителя, при наличии вины второй стороны в обязательстве.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размера компенсации морального вреда суд будет ориентироваться на степень вины нарушителя, степень физических и нравственных страданий истца, период просрочки. Заранее сказать, какова будет сумма компенсации, невозможно. Это может быть и 500 рублей, а может быть и 50000 рублей.

Штраф

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.

2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Замечу, что эти 50 процентов исчисляются от суммы неустойки и суммы компенсации морального вреда. Например, неустойку суд определил в 100000 рублей, а моральный вред в 5000 рублей. Значит штраф будет равен (100000+5000)/2=52500 рублей.

Обратимся к «Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007).

Вопрос 1: Должен ли учитываться размер компенсации морального вреда, взыскиваемый в соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при определении размера штрафа, налагаемого на основании п. 6 ст. 13 названного Закона?

Ответ: Пункт 6 ст.

13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Данная норма предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.

Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Ответственность продавца, как следует из положений п. 3 ст. 13 и ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», наступает в форме возмещения вреда, уплаты неустойки (пени) и компенсации морального вреда.

Следовательно, размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *